【居住正义】推行具生活尊严的房屋新政 居住权必不可少
经过整个夏天的反修例风波，市民对政府已处于极度不信任的状态，下月中旬公布的新一份《施政报告》，无疑是特首林郑月娥眼下挽救市民信心的关键机会，种种迹象显示积弊甚深的房屋问题成为其中重点。造成香港居住困局的结构性问题是官商共治、阶级固化，政府必须大刀阔斧改革房屋政策的思维，方可望治本。事实上，若果现行的房屋政策方向适当，何以有超过二十万人住在㓥房？政府应当放弃将房屋商品化的置业主导路线，承担起保障所有市民居住权的责任，让市民过有尊严的生活。
8月初，社交媒体上曾经流传一张相，有人在路中心的石壆如此涂鸦：“7k for a house like a cell and you really think we out there scared of jail？”（注：来自香港说唱歌手Txmiyama的5AM MINIBUS的一句歌词，意思即：花7,000元住像监仓的房子，你真的以为我们会因为害怕坐牢而不敢上街吗？）香港的居住危机，早已是“怵目惊心”。在私营市场，据国际顾问机构Demographia的年度房屋负担研究，香港的楼价是家庭入息中位数的20.9倍，换句话说，香港有一半的家庭需要不吃不喝接近21年才可以在私营市场置业，在众多评比城市中“称冠”，远远抛离第二位的加拿大温哥华。差饷物业估价署的物业租金、售价指数(以1999年为基准，即100点)均在历史高位徘徊，今年7月全港私人住宅租金指数为197.3，住宅楼价指数更达394.4。同期，名义就业人士平均薪金指数分别只上升了约七成，可见薪金增长以倍计大幅落后楼市升幅。
公营房屋方面，截至今年6月底，公屋申请总共有约25.6万宗，一般申请者的平均轮候时间上升至5.4年，与公屋三年上楼的目标愈行愈远，加上明年度的公屋建屋量由原本计划的11,300间大跌至8月最新预计的6,300间，短期内公屋轮候时间势将逐步贴近1999年的六年高位。虽然帐面上这些落后于预期的单位只是拨往再下一年度，但过往十年的公营房屋实质建筑量不时落后于预期，今年一拨，明年又一拨，五年后能否达到运输及房屋局预计的十万间公营房屋目标，相当值得怀疑。即使成功达标，十万间也只不过是《长远房屋策略》的十年公营房屋供应目标的三分之一。换句话说，现时连预测建屋量都落后于《长策》的目标，长远公营房屋供应不容乐观。
更加水深火热的是生活在㓥房、板间房、笼屋等环境恶劣的低收入人士，根据政府统计处的《2016年中期人口统计》，全港居住在“分间楼宇单位”的人口大概是209,700人，他们的居所楼面面积中位数为10平方米，是全港家庭住户的四分之一；人均居所楼面面积中位数只有5.3平方米，是全港家庭住户的35%。他们的家庭住户每月入息中位数（13,500元）是全港家庭住户（25,000元）的54%，虽然他们的租金与收入比率中位数（31.8%）与居于私人楼宇单位的住户(30.7%）相若，但与全港家庭住户（13.6%）——即包括公屋租户——相比，则高出约两倍。可见分间楼宇单位的住户用一个比公屋租金高出许多的价钱，租用环境比公屋恶劣许多的单位。
上述数据或多或少已被媒体报道，而“上车难过登天”也可谓香港人的“常识”，所以才会出现各式各样的戏谑：“18岁攞身份证后即刻去排公屋”、“几百万（元）都要买百几呎嘅蚊型上车盘，因为迟买只会更加贵”、“公屋仔去女朋友屋企食饭无鸡髀食”，等等。由于经济景况转差，地产业界预料今年楼价会跌三成，但有多少人感到恐惧？无楼人士只知道，楼价跌三成也不会买得起。
以实现置业为名剥夺公共房屋资源
面对房屋危机，政府有什么反应呢？背后反映什么政策思维？从前一段时间两宗公营房屋的新闻可以略知一二。6月中旬，有消息指政府正考虑重推“租者置其屋”（租置）计划，加快推售余下的约四万多个公屋单位。然而余下未出售的租置单位，不少为楼龄相对较高的公屋单位，本身已经因为混合业权的问题，导致屋苑维修等问题责任不清。
退一步讲，政府只是在研究是否重推这四万个租置单位，即使这些单位全部售出，政府仍然要预留其他公屋单位让原本的租户可以迁出，对于本来已经极长的公屋轮候册，完全没有改善作用。更根本的问题是，整个租置计划不过将原本的公屋单位划成可以出售的单位，变相将原本的公共房屋资源转至私人市场，基层市民上公屋的机会只会更加少。这种将公共房屋资源市场化的举措，到头来只是进一步减少公共资源的投放。类似的施政方针贯穿港府大大小小的房屋政策，例如被恒常化的“绿表置居计划”（绿置居），其设计意念是完善“房屋阶梯”，为有置业需求的公屋住户提供置业机会，然而该计划是从原本公屋单位的建屋量拨出一部份兴建绿置居予绿表人士购买，变相减少了原本的公屋建屋量，令轮候公屋的时间更加长。
更何况，绿置居单位可以根据业主持有的年期于不同市场转售，例如在9月初就录得首宗绿置居二手成交。该单位来自2016年推出的首个绿置居项目景泰苑，虽然只是在绿表市场卖出，但扣税后业主账面依然净赚近90%，单位呎价（约11,900元）与物业代理公司美联所根据全港私人屋苑成交个案统计的8月平均呎价（13,252元）相差不过10%左右。根据绿置居相关政策，业主在购入五年后可以出售单位予白表买家，或者补地价后于公开市场出售，可预期届时会有更夸张的二手成交价。
不论租置或绿置居，政府推出政策时都离不开完善置业阶梯的说法。这个完善置业阶梯的工程，是从本来的公屋、居屋、私楼三大部份之中，在公屋和私楼之间加插租置、绿置居、白居二、港人首置上车盘等等资助置业计划，以求帮助在私人市场“力有不逮的市民置业，让他们也可以加入“楼换楼升值游戏”。这些大大小小的房屋政策其实都是重复同一种施政逻辑：鼓励房屋商品化，具体方法就是将公营房屋市场化、置业化，所谓置业阶梯亦即是“逼你买楼”，脱离政府的资助房屋范围。
然而，置业化、市场化不仅未能解决市民居住困局，反而成为造成房屋危机的主要因素。香港的现实情况早已说明，单靠市场自我调节机制，不可能让广大市民安居乐业，当政府介入的方式仍是以置业为主导，只是进一步扭曲已严重失效的市场。
当房屋为一项商品，置业者会期望自己的单位升值，然后在某个价位卖出或出租，赚取回报。这种逐利心态无可厚非，但居住同时亦是一种重要的社会保障，让市民安居是政府无法推卸的责任，这亦是创立公营房屋机制的关键原因，置业主导的房屋政策却使大量公营房屋流入私人市场，用以资助市民“上车”的公共资源变成资本累积的燃料。
继续阅读︰正视基本住屋权 公营房屋主导才治本
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上文节录自第180期《香港01》周报（2019年9月16日）《推行具生活尊严的房屋新政 居住权必不可少》。
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