【土地大辩论】东大屿能膺新中环吗？（下）——新界北应设副都心
前特首董建华牵头的团结香港基金，提倡“强化东大屿”，引发不少关于工程造价惊人、建造年期太短、人口密度过高等争议。然而，这些争拗都没有触及应否发展东大屿作为中心商业区的关键考量——这个由于临近中环这个传统中心商业区而被《香港2030+》规划为未来新中心的东大屿都会，能有效疏解城市功能、处理“职住失衡”、实现多元产业等问题，乃至能令香港不再被金融及地产业掏空吗？
城市规划的使命之一，在于通过城市功能布局，解决其所面对的问题，为人们缔造宜居生活。以正陷入发展困局的香港为例，其经济产业结构单一，过于依赖盘踞中环CBD（中心商业区）的金融、服务业，导致就业地点集中、职业技能有限；惟特区政府多年尝试转型无果，如今“中心极化”及“居职分离”问题愈趋严重，导致交通压力沉重，租金贵绝全球，实体经济式微。
被遗忘的问题核心—东大屿能膺新中环吗？
前特首梁振英2014年提出“东大屿都会”的原意之一，是藉建立全新的中心商业区（或称商业核心）促进香港经济发展。然而，其选址却非明智之选，这或会深化中环“中心极化”的问题，无法释放其他经济动力。
早于2008年，公共专业联盟发表的《重构城市布局—副都市中心发展策略与全国高铁香港段规划》已经批评，特区政府多年来把发展中心集中于维港两岸都会，根本未能摆脱港英政府晚期的保守发展策略，导致都会核心不断膨胀，朝着更高密度的空间格局发展。
为矫正地区发展不均的情况，公专联的报告曾建议在元朗锦上路兴建副都市中心，并以此作为广深港高铁的总站，借此缔造区域性成本结构接替，即在都会核心以外形成租金相对廉宜的商业区，并兴建商贸展览中心，提供会议和文化表演场地，为扩建中的湾仔会展中心分流，以释放其他产业的发展潜力。
然而，香港高铁站最终定址在已极具发展规模、靠近中环核心的西九龙，其他建议亦不获政府接纳。
事隔十年，中环核心的“中心极化”问题愈趋严重。根据《香港2030+》，非都会区与都会区的居住人口比率分别为41.2%和58.8%，但两区的职位分布比率，却是23%和76.2%，可见本港居所与职位地点分布失衡的问题严峻，导致交通走廊拥挤、延长市民通勤时间、减少与家人团聚、生产力下降等等。另一方面，盘踞中环核心的金融及服务业，亦继续掏空实体经济，令香港难以转型。
不料，扬言引入创新规划概念的“东大屿都会”，却仍依靠中环核心，继续“食老本”。
有指“东大屿都会”可疏解中环核心的挤迫，例如吸引大企业的后勤部门迁移至该区，既可释放核心空间，又可与核心保持紧密联系。然而，《香港01》记者早前到上海探究当地疏解中心经验时，曾参与编制《上海2035总规》的上海同济城市规划涉及研究院总规划师孙施文就提醒我们，当原本位于浦东中心的企业后勤部门迁移至邻近的中心后，剩下的空间往往换来一些小公司进驻，导致人员往来更为紧凑。换言之，像“东大屿都会”这般如此不触痛痒的“疏解”，可能令整个核心都会圈及中环核心更为挤迫。
更值得聚焦的讨论—在新界北设立全新商业核心
当年有份撰写《重构城市布局》、身兼民主党党员的吴永辉仍然坚持，政府应该在新界兴建副都市中心。他估算，新界东西有超过一半人口，每天跨越多区到狮子山以南至太平山以北的旧都会中心上班。
这对交通基建构成极大压力，例如在早上繁忙及放工时段，连接新界与市区的屯门公路大榄隧道等，不时出现方向性繁忙及挤塞。与此同时，都会的集中发展，亦为租金上升带来压力。根据仲量联行的统计，去年中环CBD甲级写字楼呎租为210元，连续第二年贵绝全球，比第二位的纽约市中城区贵约67%。另一CBD九龙东亦面临饱和，仲量联行7月发布《香港地产市场观察》报告显示，九龙东写字楼租金环比上涨0.2％，促使其空置率在12个月内首次跌穿10%。
香港总商会总裁袁莎妮早于2012年已经警告，高昂的租金已直接影响香港的竞争力。很多本来应落户香港，但赚钱能力不大的非前线工种，都因而转移到租金较本港便宜的新加坡。另外，有部分公司为减省租金成本，紧缩员工办公空间，以在同一单位内容纳更多员工，导致工作环境挤迫。难怪高昂租金都令外地投资者却步。
吴永辉被问及是否仍然属意在锦上路设立副都市中心时，坦言该区昔日可依靠高铁的优势不再，故重新建议在新界东北或西北建立副都市中心。他解释，CBD的特点之一，是服务的幅员广阔，新界东北及西北地区，在地理上较为接近内地，市民可以直接北上深圳的福田站乘搭高铁，到达100至500公里的活动范围，比他们南下西九高铁站再出发更为快捷。
至于确切选址，吴永辉认为，新界东北的上水及粉岭一带，以及新界西北的洪水桥，均具潜力。他表示，上水及粉岭一带范围大，洪水桥则方便连接西边的交通口岸，接驳机场和港珠澳大桥；至于锦上路虽然失去高铁优势，但若内地当局愿意释放附近的石岗机场用地，就仍有发展潜力。他又强调，选址只属初步建议，详细方案需留待社会讨论。
香港珠海学院一带一路研究所所长陈文鸿亦曾经撰文，建议参照日本京都等枢纽车站模式，发展洪水桥副中心。他分析指，香港人口北移，同时深圳经济中心西移，只要两者相互连通，就可增加本地人口就业机会，解决都会中心的交通拥挤问题，实属“非造不可”。
东大屿发展尚未定案，在新界北建立全新商业核心的建议着实值得关注。《香港01》上周六（9月8日）主办“土地大辩论高峰论坛”，与会讲者之一黄远辉提到，他早年担任城市规划委员会成员时，已建议政府带头北移，以纾缓南北走向的交通压力，惟当局没有接纳。
同场的香港01创办人兼总编辑于品海总结发言时，质疑当局碍于收地困难，不愿在新界北发展全新的中心商业区。他又表示，“土地”应该优先“规划”还是“供应”，是“鸡与鸡蛋”的问题，永远不可只谈其一，更不可被个别问题阻碍视线，而解决香港土地困局的关键，在于以行政长官林郑月娥为首的香港政府，是时候以公众利益为依归，展现其愿意帮助人民安居的魄力和决心，以及对香港未来发展的愿景和规划。
上文节录自第128期《香港01》周报（2018年9月10日）《东大屿能膺新中环吗？》。
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