【土地大辩论】工业年代新市镇　沙田成功难延续

“一个新市镇的成功，要配合它身处的年代和社会。”城市研究者何尚衡接受《香港01》专访时如是道。他指出，政府留恋沙田新市镇的成功经验，不断开发新市镇，却忽略了沙田的规划有其时代背景和脉络。沙田属于第一代新市镇，于1970年代初动工。当时香港仍是工业城市，区内职位能大致满足市民的就业需要。不过，随着经济转型，目前香港的经济结构以服务业为主，相关职位大多留于市中心商业区之内，并不倾向对外分散发展，造成居民通勤时间长、交通费用高昂的苦况。

旧思维建新市镇难宜居

何尚衡认为，政府不应采取僵化的分区规划，将商业和住宅用地完全割裂，“把地图上的地填颜色，这个颜色代表住宅，整个地区就是住宅；那个颜色是商业，就整个地方都是商业用途。”他建议，政府在划出地皮作产业发展时，应考虑到附近人口结构，是否能够对应相关的工种，让商住之间发挥协调效应。

他批评，政府将大幅的地皮拍卖，造成近年的新市镇区内面貌渐趋单一。以将军澳为例，区内的地皮大，可追溯至港英政府于1960年推出“土地期权”制度。当时政府向农民征地，农民可选择直接现金赔偿或换地权益书，容许权益书持有人可在日后的新界土地拍卖时，才补回差价买地起楼。1980年代初，中英政府展开香港前途谈判，中国并不承认港英政府发行换地权益书的措施，权益书持有人要在1997年前行使所有换地权。关注房屋及土地政策的学者姚松炎解释：“将军澳是九七前最后一个新市镇，发展商为了赶尾班车，大量行使换地权益书。将军澳有七至八成都是发展商使用换地权益书发展。”

一个新市镇的成功，要配合它身处的年代和社会。

1991至1994年间，发展商以换地权益书投得将军澳八幅地皮，面积超过120万平方呎，可建楼面面积超过1,000万平方呎。何尚衡指，发展商得到大片地皮后，倾向兴建大型商场。商场往往引入连锁品牌，以保证人流，导致商场与商场之间十分类似。而这些连锁店舖，入货来源大同小异，又导致商店与商店之间的产品相近，大大限制了居民的购物选择。当舖位全被发展商垄断，小市民难以租舖做小生意，进一步加剧了经济的僵化和单一，与国际间一直称颂香港“happening”（意即有活力和多元化）的形象相违。他建议政府可将地皮拆细售予小型发展商，亦适当地以公营商场或街市介入，令公私营的商场之间可以互补不足，让市民各取所需。

何尚衡强调，在住宅供应上维持合理的公私营比例同样重要。如果未来填海造地建成的新发展区继续任由发展商兴建私楼，将不能解决小市民的住屋需求。

根据规划署就议员查询的书面回复，截至2013年年中，十八区之中，新市区如大埔和元朗的私营房屋比例达51.6% 及52.4%，荃湾更高达75.5%，远高于政府所订下公私营房屋六四比的目标。根据2016年的数字，香港人的收入中位数为15,500元，同年私人永久性房屋租户的每月租金中位数为10,000元。基层难以负担新市镇内的私人住宅。

面对土地需求日益增长，政府除了善用现有土地资源，在保障整体生态环境的前提下额外开发填海土地，亦无可避免。但是，当政府下定决心造地的时候，也该警惕不应“为填而填”，而是该汲取过往发展新市镇的教训，不仅要预先作好交通等基建的长期规划，也应从产业与人口发展趋势，以至香港未来整体经济增长方向入手，通盘考虑新发展区的选址与布局。至于在新发展区房屋规划上，当下关于公私营合作的争论也极具参考价值。在未来新市镇的发展上，政府应该采取主导角色，避免过分依赖发展商，确保经济模式多元，以及向基层市民提供足够的公营房屋单位，令城市更加宜居。

上文节录自第119期《香港01》周报（2018年7月9日）《填海造地无可避　更须兼顾规划》。

更多周报文章︰【01周报专页】《香港01》周报，各大书报摊及便利店有售。你亦可按此订阅周报，阅读更多深度报道。