华置私有化｜资产大盘点　投资内房累NAV大缩　甘比出价合理？

华人置业（0127）获大股东刘銮雄家族提出私有化，作价为每股4元，较9月29日停牌前2.9元有37.9%溢价。刘銮雄在股坛上享负盛名，更有“狙击手”之称，曾在80年代多番狙击本港多家老牌上市，当中包括中华煤气（0003）及大酒店（0045）等，成为佳话。

至于华置本身业务除了从事物业投资﹑物业开发外，亦有从事债券及股票投资，其中内房股更是公司的宠儿。可是内房股近期连番传出负面消息，让华置因而面临逾百亿元损失之余，或促成今次私有化的原因。该公司行政总裁陈凯韵﹙甘比﹚呼吁小股东支持今次行动，直言“一个没有流动性风险下套现的良机，把所有风险转移至其本人身上。”

详细报道：华置私有化｜甘比吁散户支持︰套现良机 把风险转移她身上

私有化作价较停牌前收市价有近四成溢价，惟据公司中期业绩，每股资产净值为12.99元，折让达七成，意味大刘家族仅花19亿元便可“买起”整间资产丰厚的公司。折让虽高，大刘看似有著数，但实际情况又如何？

华置资产可大致分三部分：一是投资物业；二是中国恒大（3333）的股权投资；三是恒大及佳兆业（1638）等内房债。

一、投资物业估值约144亿元

近年华置已较少发展项目，主要集中英国及香港的收租物业为主，据中期业绩，该等物业估值约143.9亿元。当中包括铜锣湾地带、奥海城三期（占25%权益）、中港荟（占15%权益）、夏悫大厦、位于观塘鸿图道1号的一幢33层工业大厦（占33.33%权益），以及预期于2025年初落成的马角街14至18号的工业大厦。

英国方面，所有投资物业均集中在伦敦，包括“River Court ”、“St George Street 14号”、“Oxford Street 61-67号及Soho Street 11-14号”及“St James’s Square 11及12号以及Ormond Yard 14至17号”。

内地方面，则持有位于北京的一间酒店及写字楼，各占五成权益，上半年整体物业租金收入约1.61亿元，若果下半年相约，全年租金收入可达3.2亿元。

二、投资恒大或输104亿

据华置中期业绩内显示，截至今年6月底未经审核简明财务状况报表及证券投资活动中，包括债券﹑上市股本投资及结构性产品之账面值总额为138.33亿元，占公司总资产39.9%。

其中恒大占比不少，单是投放在恒大股票的金额已达135.96亿元！惟受内地“三线红线”，限制内房企业融资等措施影响，恒大陷入债务危机，股、债价急挫。

华置披露，自今年8月30日至9月21日期间，于场内出售1.089亿股恒大，现金总代价为2.465亿元，每股平均价为2.26元。其后在市场上进一步出售恒大，合共1.687亿股，套现4.42亿元。该两批股份在截至去年底时账面值总额为41.37亿元，当时恒大股价为14.9元，即出售两批恒大股份导致华置在今年的其他全面收益，录已变现亏损34.49亿元。

减持两批恒大股份后，华置仍持有约4.39%的恒大股权，若以恒大停牌前每股2.95元沽清，华置于恒大股票合共“损手”104亿元！

三、投资恒大、佳兆业内房债亦损手

恒大屡传出债务危机，未有向债券持有人支付债息，拖累恒大债价表现。翻查华置中期业绩，截至6月底止，公司手上持有7只恒大集团之债券，收购成本为6.71亿元，当时市值已跌至5.27亿元。

截至昨日（6日），据bondsupermart数据，上述债价每1美元最新买价已分别跌至约16美仙至22美仙，现时市值仅1.15亿港元，估计帐面蚀5.56亿港元。

“三线红线”亦非单单影响恒大前景，市场亦担忧其他内房受影响，因此即将佳兆业未有传出债务违约等消息时，其债价亦已大跌。现时手上持有三只佳兆业债券，收购成本为约19.86亿元，现时市值仅12.8亿元，帐面输逾7亿元，换言之两间企业债已令华置帐面蚀逾12.6亿元。

投资恒大亏损令NAV进一步减少

面对著恒大的股权投资，以及恒大、佳兆业等内房债的亏损，华人置业当前的资产净值已经较6月底大打折扣，意味著“大刘”提出的私有化要约价并非真正存在近七成的折让，亦非坊间所说的“贱价”私有化。

截至6月底止，华置的每股资产净值（NAV）为12.99元，较要约价每股4元存在近七成折让。不过，若扣除6月底至今有关恒大股份及内房债券的投资损失，其资产净值便要相应削减。

根据上述华置所指两次减持恒大共2.776亿股，估计已套现9.66亿元，连同余下5.824亿股，有关恒大股份的套现价值及账面价值仅余24亿元，较与6月底止的账面值87亿元，大减近63亿元，因此其资产净值估计已经由6月底的247.78亿元，跌至目前最新的184亿元。计及投资内房债券的账面亏损，资产净值将进一步降至174亿元，相当于NAV约9.12元，变相较要约价折让56%。

375亿股息早已袋袋平安

如今恒大停牌，加上恒大及佳兆业的债券亦有机会面临违约风险，华置在相关的投资损失仍然是未知之数，视乎最终价值而言，这也许是甘比称“把所有风险转移至其本人身上”的原因。

虽然投资恒大、佳兆业失利，但并不代表大刘这位财技高手的失败。其实早在2014年开始，他与甘比已大手买入华置的核心资产，包括尖沙嘴新港中心、The One、皇室大厦，以及若干豪宅及商舖。

同时华置亦向恒大出售内地及本港项目，当中最瞩目可说是以125亿元，向恒大出售位于湾仔的美国万通大厦，即现时的恒大中心，预计一系列的出售，已为华置套现逾500亿元，之后更大派特别息，以刘氏夫妇持股近7成半计，至今已收取超过375亿元股息，几乎相当于免费取得The One、皇室大厦等地标物业。