朝鲜半岛局势缓和致丹东楼价升　陆媒：属短期利好　持续增长存疑

随着朝鲜半岛的局势大吹和风，邻近朝鲜的中国丹东市，其楼价近期亦大幅急升，因而吸引不少投资者纷纷涌进当地炒楼。
不过，有日前走访当地的陆媒引述分析“唱淡”指，丹东未必能在近期的短期利好刺激下实现持续增长。

丹东将成下一个深圳存疑问

朝韩首脑早前达成《板门店宣言》，就未来朝韩停战、和平统一及无核化迈出重要一步，朝韩和平现曙光。因此，邻近朝鲜的中国城市丹东，其发展亦被看好。当中，位于丹东新城鸭绿江畔的楼盘价格近日亦从约4000元（人民币．下同）上涨至约7000元，最高甚至逼近8000元。而新城城区内其他的楼盘涨幅也超过了千元。有声音指，一旦朝鲜开放，丹东将会成为下一个深圳，变成中国东北的“经济特区”，这消息亦因而导致当地楼价近期大幅急升。

然而，据陆媒《界面新闻》引述财经评论员叶檀分析指，丹东的楼价上涨更像是一种短期炒作，加上丹东背后并无市场经济发达的城市作为倚靠，邻近的东三省近期亦在经济发展上疲态毕露。据中国去年的31省GDP排名，辽宁省以GDP总量2.39万亿元排名第14位，增速只有4.3%，排名全国倒数第3名。而黑龙江和吉林的GDP总量排名则更是分列21、23名。因此，分析指出世界上目前尚未找到像丹东般基础薄弱，但在短期利好刺激下就能实现持续增长的先例。

朝鲜政策朝令夕改属隐忧

此外，朝鲜目前尚无将实行改革开放的确切消息，这意味着到丹东投资房地产可能是一次赌博。报道指出，丹东本地人并不理解近期频频有外地人来到丹东新城买楼的做法，因为朝鲜的政策总是时常变动。而朝鲜在政策上的变动性过去也曾让中国与朝鲜之间的罗先经济贸易区和黄金坪、威化岛经济区中途夭折。

报道表示，目前无法确定朝鲜要实行改革开放的决心有多大，即使朝鲜真的实行改革开放，其政策的延续性也值得顾虑。此外，按照生产要素流动后形成的实际效果看，经济地位处于劣势一方的房地产总是会先得到发展。据业内人士分析，“如果朝鲜改革开放，那深圳应该出现在丹东对岸”。

丹东人口持续减少

报道又提到，一个健康的房地产市场需要人口的不断净流入，以及一定的产业基础，但从相关数据可以发现，丹东市楼价近期的起飞只是一次动力不足的起飞。据相关数据显示，丹东2017年年末的总人口为235.2万人，其中城镇人口107万人。全年迁入人口0.78万人，迁出人口1.22万人，人口出生率7.09‰，死亡率16.36‰，人口自然增长率-9.28‰，丹东是一个人口正不断减少的城市。

而健康的房地产市场亦应该有活跃的二手楼交易，但当地的二手楼交易市场在今年4月前本已十分平淡，每月不到10单的成交量。即使后来有大量的外地投资者涌进，让当地的二手楼交易量上升，但这些由外地投资者购入的二手楼最终仍需本地人接盘，因此当地的二手楼交易市场其实并不如表面般炽热。

报道又分析指，目前来到丹东新城炒楼的外地投资者，其普遍心态是认为当地楼盘会在短期内迅速上涨，但这种预判的建立基础并不牢固。报道指出，丹东目前除了一些对朝的边境贸易外，本身并没有其他优势产业，而朝鲜更加缺乏产业基础。因此，中朝经济关系未来将会从低端制造业开始，然后逐渐升级，不过这将会是一个长期的过程，丹东的楼价未来并不一定在短期内迅速上升，整个过程充满不确定性。