【代理教路】同层价钱可相差30万　“理想车位”如何炼成？

今年7月，九龙站凯旋门B1层单号车位放售，据报业主叫价750万元，金额足以在天水围嘉湖山庄购入一个551呎单位“有找”。车位热炒，价钱贵得惊人，难怪之后有地产商以“市区楼，车位价”作口号，为新盘开售作招徕。
这个长长方方、望落一式一样的“砖头”类别，需要留意的细节却“拍得住”一般住宅买卖：同区“露天”及“室内”车位，升值潜力已有分野；即使位处同层，价钱亦可相差30万元！
两年内卖出超过2,500个车位的“星级”代理、利嘉阁首席项目经理黄蔚婷（Angela）就提醒，要寻求自己的“理想车位”，入市前就要做足“功课”，最好实地考察。

本港车辆数量在过去十年增长迅速，平均每年增长率为3%，惟泊车位平均每年增长率仅为0.9%，车位供不应求，困扰不少车主。更甚的是，政府于2011年限制“发水楼”，发展商兴建停车场意欲大减。黄蔚婷直言，现时新建屋苑，住宅与车位比例大多都是5:1或9:1，“以黄竹坑一个面积车位136呎计算，地价连建筑成本已经约330万元，由于车位不再豁免于地积比率内，因此发展商宁愿兴建住宅，都不会建停车场。”

睇准供求失衡盲点，不少喜爱“砖头”的投资者，转而炒卖车位“揾食”，“现在揾车位好难，就算不是投资者，见到车位租金升得急，有多余钱的用家都转租为买，所以未来车位是严重不足的。”黄蔚婷解释道。

贴士一、三区投资潜力最大

要数当中最“缺货”的地区，黄蔚婷认为，分别是荃湾西、屯门、将军澳，“好似我住将军澳，头一年都系要停在露天的烂地，之后先申请到屋苑停车场；又好似办公室（位处尖沙咀）附近呢个车场，你今年不续租的话，下年再申请就无啦！”随著近年将军澳的多个新盘落成，她相信该区车位会继续“有得升”，“2010年将军澳一个车位卖30万元，今日已经要230万元”；同样荃湾西及屯门区亦有多个新盘入伙，加上港珠澳大桥通车，她估计两区车位仍有约30%升幅。

翻查资料，荃湾西“全·城汇”，发展商提供952个单位，却只有87个车位，比例“跌至”11:1；再者，全港未来5年将有约40个短期租约停车场需收回作长远发展，涉及约8,500个车位。

贴士二、露天泊位“有得升”

一般而言，市面上车位多数分“露天”及“室内”两种。黄蔚婷指出，由于露天泊车位需日晒雨淋，因此售价比室内低约30%。但她强调，这不代表露天车位缺乏升值潜力，室内车位投资价值虽然比较高，惟现时不少新盘已在楼契上定明，只容许住客购买屋苑内车位，“不过车位多数都唔够，附近有烂地都迫住泊，无选择下用家都会买（露天泊位）。”

在此情况下，露天泊车位亦有一定的升幅，“最重要都是看人口结构，所以要做足准备功课。若果该区较多驾车一族，业主可能有多于一部车，就算车位与单位比例是2:1，都有力推升价钱。”黄蔚婷称。

贴士三、同层车位　价钱可相差30万

另一个要留意的地方是即使同属室内车位，价格亦会有分别。黄蔚婷指曾经有两个车位位处同一楼层，成交价却相差约30万元，“一个在两条柱中间，都不会有车泊在两边；另一个远离大堂住宅入口，背后幅墙则只有一半，部分车身有机会日晒雨淋。”就算差距没有那么极端，“单边位”与普通车位平均都相差约十万元。但是否代表租金水平亦差天共地呢？黄蔚婷说大部分都只是差两至三百元。

与住宅一样，停车场旧了就要维修，有时维修费不菲。黄蔚婷说买家谨记要到管理处了解清楚停车场的维修纪录，若果该场地将来有需要维修，大多数都有一定的议价空间。另外也要留意天花有无水管，一旦出现漏水问题，就要尽快让管理处维修。

贴士四、“自杀”车位无有怕　成交照创屋苑新高

楼有分“凶宅”、“半契楼”，其实车位亦有类似的个案。黄蔚婷透露曾经有人跳楼自杀，倒毙于沙田一个屋苑的露天的泊车位上，但最终该车位成交价仍创屋苑新高，“买家话无所谓，反正只是车会留在那里，又不是在车位内居住。”

目前，金管局规定非住宅类物业按揭成数最高只有4成，黄蔚婷指出，虽然泊车位的成交额较住宅细，但若有另一宗按揭在身，就需要再扣减10%上限；同时要计算好管理费、地租等对回报的影响。她提到大部分的管理费约200至300元，等于租金约10%，

受惠近年政府免差饷，虽然投资者只需交地租，连同管理费相关成本占整体回报约13%至15%，但近日楼市转势，连带车位交投亦转淡，月初天水围嘉湖山庄车位以91万元沽出，较7月高位大跌45.8%，代量数据亦估计，上月纯车位注册金额逾7亿元，或创2016年9月后的26个月新低，因此她再次提醒一众买家入市前，先要“计好数”。