波叔Plan放宽按揭效果浮现　纳米楼蚀让比率50%　最惨贬值一半！

中原地产研究部公布最新研究报告，指出楼市下调持续，楼价已较2021年历史高位跌逾两成。2018年至2020年期间向发展商买入的开放式一手私人住宅，转售时帐面蚀让比例高达约50%，平均蚀让幅度达12.8%，蚀幅是四种房型中最高。如果楼价再进一步向下，相信开放式单位的蚀让比例及幅度有机会被推高。

中原地产研究部高级联席董事杨明仪指，2018年至2020年买入的一手私人住宅合共45,314个单位，其中二手转售（截至2023年10月31日）有2,265个，整体转售宗数比例录5.0%。以房型计，一房的转售比例最高，录6.5%。其次为开放式，录5.2%。两房及三房或以上的转售比例均少于半成，反映房型越大，转售比例越低。

瑧蓺录12宗开放式户转售蚀让个案

整体一手私人住宅转售有逾四成录帐面蚀让，平均蚀让幅度为10.2%。当中开放式单位有一半转售需蚀让，蚀让比例较整体大市为高，其平均蚀让幅度录12.8%，明显高于大市及其他房型类别。

当中位于新界的屯门弦海、屯门菁隽及元朗峻峦二期C - Park Yoho Milano；港岛的西营盘瑧蓺；九龙油塘海傲湾属开放式单位当中转售蚀让宗数最多，以及平均蚀让幅度最高的五个楼盘。其中瑧蓺录12宗蚀让最多，平均蚀幅22%。

波叔Plan放宽按揭令开放式户吸引力下降

杨明仪指出，在放宽按揭之前，开放式单位盛行，因为此类单位楼价入场费较低，上车置业相对容易。但随著2022年2月政府进一步放宽按揭保险楼价上限（波叔Plan）后，市民买楼的首付负担减少，导致开放式单位吸引力下降。

瑧蓺高层开放式持货4年输一半

另外，上述五个楼盘蚀幅最多的10个开放式单位中，有9个属2023年转售。报告指，由于2023年楼市下行，楼价重回2017年水平，加上政府进一步放宽按揭保险楼价上限，影响4至5年前高位买入开放式单位业主，因而导致蚀沽。

当中，蚀幅最高为瑧蓺高层J室，实用面积221平方呎，原业主于2018年10月以1,025.2万元一手买入，当时呎价高达46,389元，持货4年后，2023年8月以490万元售出，呎价回落至22,172元，帐面蚀535.2万元或52.2%。

获利楼盘首5名未有港岛区

至于获利方面，2018年至2020年买入的一房一手单位转售帐面获利比例录63%，高于整体大市的56%，其平均获利幅度为13.5%，亦较大市的11.8%高，赚幅是四种房型中最高。

一房一手单位转售获利宗数最多及平均获利幅度最高的5个项目，主要集中九龙区，占3个（将军澳日出康城六期 - LP6、将军澳日出康城五期A - Malibu及土瓜湾Downtown 38），新界2个（元朗蝶翠峰五期 - 尚悦‧岭及荃湾映日湾），而港岛则未有楼盘入榜。当中，LP6录114宗获利最多，平均赚幅21.5%。