十大屋苑估价全面下挫　嘉湖今年倒插　学者：个市唔升买家唔急买

年初楼市曾出现“小阳春”，但在美国不断加息，香港发展商更以低价推出大量新盘，令到一直持观望态度的二手购买力进一步流失，导致“小阳春”烟消云散。最有代表性的十大蓝筹屋苑，目前估值几乎较三个月前回落1.95%至6.4%，更有两个大型屋苑跌穿年头价位。

《香港01》翻查截至9月底、十大屋苑个别中层单位的网上估价资料，第3季全部都“见红”下跌收场，三个月内跌幅介乎1.95%至6.4%。当中，天水围嘉湖山庄跌幅更冠绝大市，第3季跌幅高达6.4%，而较今年4月份高位更累挫8.14%，跌穿今年初估价水平。至于反映大市走势的中原领先指数（CCL），在过去三个月下跌4.32%。

根据估价统计资料，鸭脷洲海怡半岛以及天水围嘉湖山庄的估价，已经跌穿一月价位。以个别中层户作计算，海怡半岛及嘉湖山庄截至9月底的估价分别为803万元及541万元，两单位于一月份的估价分别为821万元及551万元，即分别较年初跌1.81%及2.19%。

两屋苑跌穿今年一月价位　嘉湖升得快跌得更快？

当中，嘉湖山庄中层户更在4月见今年新高589万元，即最新估价较今年高位回落8.14%。值得留意的是，在今年第二季结算时，当时嘉湖山庄的中层户估价高达578万元，即今年首两季、6个月内共录得升幅6.58%，不过截至9月底，该单位在第三季的3个月内急跌6.4%，抵销了首两季的升幅，可以说是“升得快，跌得更快”。

香港大学房地产及建筑系客座副教授张圣典表示，网上估价大多由大数据作分析，有可能上述屋苑近期出现低成交个案，导致出现误差，需以实际成交作参考。但指嘉湖山庄属大型屋苑，供应数量亦较多，地点缺乏优越性，导致抗跌能力较差，而市场上亦出现三房呎价低见7,700元成交，可见实际市况。

港岛区跌得最多　太古城高位回落7%

至于以太古城、海怡半岛，以及康怡花园三个中层户作统计，第三季估价下挫1.95%至4.48%，跌得最劲为太古城，为十大屋苑次高。

太古城元宫阁中层D室，截至9月底估价为1,067万元，该单位于4月份曾高见1,142万元，可见单位估值由高位回落近7%。其余两大屋苑，海怡半岛个别中层户估值今季跌1.95%，为十大屋苑最低跌幅，但较高位回落5.53%；至于康怡花园今季跌2.9%，高位回落4%。

新界区紧随其后　嘉湖山庄领跌十大屋苑

新界区方面，以嘉湖山庄、沙田第一城，以及映湾园三个中层户作统计，当中嘉湖山庄美湖居1座中层D室，今季估价跌6.4%至541万元，较4月份高位589万元回落8.14%。事实上，该屋苑三房单位，在第三季更曾见呎价7,600元个案，领跌十大屋苑。

沙田第一城今季跌幅为3.46%，4月为今年高位，现回落5.37%；映湾园今季跌幅为2.67%，同样4月见今年高位，现回落3.53%。

九龙区跌最少　平均跌3.5%

九龙市区方面，以黄埔花园、美孚新邨、丽港城，以及新都城四个中层户作统计，黄埔花园今季跌4.66%，今年高位回落5.87%；美孚新邨三个月跌2.95%，高位回落4.6%；丽港城今季下跌2.22%，高位回落4.46%；新都城三个月跌4.42%，高位回落6.96%。

张圣典：楼市信心跌咗　少修少补无助提振楼市

香港大学房地产及建筑系客座副教授张圣典表示，目前楼市跌势持续最主要原因是买家缺乏信心，直言“个市都唔升，我买嚟做咩。”再指，预期中的利好因素没有出现也是加剧跌势的原因：预期复常后经济会逐渐回复，但事实未如理想，零售数字不理想、旅客数目未回复，“经济一潭死水”；第二，预期加息会暂停，但加息似乎仍有持续的趋势。息口高企、导致贷款成本上升，令到用家、投资者都却步。第三，最重要是买家缺乏信心，“个市唔升我唔急买”正正反映目前市况。

另外，他认为一手新盘推出并不是令楼市下跌原因，指今年最大型新盘为长实油塘项目，推出接近万零伙，其余发展商新盘“冇咩声气”。再指，政府先前放寛按揭成数，无助提振楼市。

施政报告成为未来楼市走势转捩点

张圣典认为10月公布的施政报告理应要“减辣”，始终楼市缺乏动力支持，如果有相关政策出台，今年接下来楼市走势平稳，反之跌势持续。

他指，目前租务市场活跃，证明市场上仍有新需求，起码好过2003年（沙士），只不过因为“租平过买”导致租务市场活跃，楼市下行。他认为目前市况与“加辣”时不同，政府应适时“减辣”，而目标可以从买家印花税（BSD）入手，令市场回复“正常化”，交投由市场自行调节。至于额外印花税（SSD）则可以维持原状，可有效防止短期转售炒卖。