专访｜110亿狂扫海外物业　领展霍业生：港短期通关未敢过份乐观

疫情影响全球零售行业，偏偏领展（0823）选择“疫市”大举扫货，今年内四度在内地、香港及澳大利亚狂扫入零售、工业及物流物业，斥资超过170亿港元，当中港物业仅占34%。领展租务（香港）及资产管理（中国）总监霍业生接受《香港01》专访时表示，香港市场不少贵重物业均由实力雄厚的大业主及发展商持有，相关放盘少，为维持高增长目标，未来仍会继续在外地物色投资机会，而且会分散投资组合，“唔同篮放唔同类型鸡蛋”。

就短期内会否再度减持旗下本地民生区商场，霍业生指，现时零售市况欠佳，即使放卖估价亦不会理想，故暂无计划再作大规模放售。对于本港短期有望通关，霍业生则表示未敢过份乐观。

首进驻物流业领域　斥60多亿扫货

今年领展相当积极于本地及世界各地购置物业，入市金额超过170亿港元，包括刚于11月份以58.2亿港元买入柴湾及红磡的的停车场／汽车服务中心及仓库物业，期内又以约9亿港元买入东莞及佛山的两个新落成现代物流物业的75%股权。

对于首度进驻物流业领域，领展霍业生表示，物流这个市场在疫情前已经相当蓬勃，加上近年网购盛行、商业及经济发展均需要此类配置，认为集团有需要拥有此类资产，只是过去未有机会涉足此范畴。

170亿购物业　60%分布内地及澳大利亚

他又补充，各类资产类别的租金增长周期有别，租金亦有不同波幅，持有多元化的资产可令集团得到更平衡、稳定的增长。“以前集团剩系得一个地方（香港），市况好果时表现好好，但唔好果时，就好似将所有鸡蛋放喺同一个篮，有一定风险，𠵱家我哋有唔同篮放唔同类型嘅蛋，营运更加稳定。”

零售物业将继续会是领展未来主力收购目标。集团今年内三度于上海、广州及澳大利亚买入大型购物中心等零售项目，涉额超过103亿港元。霍业生指，今年收购的零售物业不少是与合作伙伴共同持有，而且购入价处于低基数，预计未来可录较高增长。

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估价欠理想　无意放售港民生商场

参考领展于2018年曾一口气出售12个本地屋邨商场，现时集团在港的物业组合仍有129项，就未来会否再减持港物业，霍业生指，现零售市况欠佳，即使放卖物业估价也不会理想，而且现时很难有买家以高溢价购入商场物业，故未有计划再大规模放售旗下本地民生商场。

他又认为，香港大业主及发展商普遍实力雄厚，放卖贵重资产的机会较少，故集团未来会继续主力在外地物色投资机会，通过收购活动提高增长，不过“都要睇机遇”。

旺角T.O.P出租率曾跌至80%

领展早于2016年以逾59亿元购入旺角商厦弥敦道700号（前身为工业贸易处大楼），商场部分在2018年年中开业，名为T.O.P（ This is Our Place），为领展少数位于核心区的零售物业。

霍业生指，“个商场（T.O.P）Day One开始已唔系主打内地客，而系主力做年轻人生意，但整体消费力跌咗，商场都跟随大市跌。”近年接连受反修例风波及疫情影响，T.O.P在2019年底至2020年初出租率曾一度下挫至约80%水平，不过，近期出租率已明显有改善，回升至新近的97%。

网店回归实体店　线上线下需互补

今年上半年疫情转趋稳定，T.O.P亦吸纳15个新租户进驻，部分新租户本来是网上商店，但选择重返商场开设实体店。霍业生认为，“网店重返实体店，反映Online做得再好，都要返offline（做生意），网店成本唔会轻，运费、包装费、上架费、退货等都系负担，而且消费者体验感唔够，Online始终唔能够完全取代Offline。”他预计，未来线上线下销售互相将配合。

至于集团2021年上半年整体零售物业出租率97%，有达400个新租户进驻旗下商场。他认为，疫情放缓及消费劵刺激下，商场生意、食肆餐饮表现已较疫情期有明显好转，中式酒楼节日订台也出现“full booking”情况，商场停车场的使用率也有提高，反映市民愿意外出消费。面对新型变种病毒来袭，他则表示暂时不太担忧，“冇想像中咁惊”。

街舖业主单打独斗　租金上得快、落得快

近月政府部署通关的消息不绝，惟霍业生对此未敢过份乐观，他表示，2018年香港全年有多达6,000万来港旅客，但估计通关后，来港旅客设有限额，相关零售数字不会在短期内得到大幅度改善。

而且，目前零售核心区的街舖空置率仍然处于偏高水平，街道各舖位业权分散，街舖业主始终只能单打独斗，租金也因此会较为波动，“上得快时，落得亦快”，不会如商场般拥一站式管理，租金稳定，抗跌力也较强。