当年1.3亿购入地皮　上水尚宜30伙住宅市值仅1亿　原来未计此因素

被形容为“售价与车位相若”的上水现楼新盘尚宜，上周四（30日）公布首张价单，尽推全盘30伙，折实户户低于600万元，最平一伙折实售242.88万元起，整批单位折实后市值大约1亿元。不过，尚宜位处的上水新乐街38号地皮，四年前由大鸿辉以1.31亿元投得，岂不是四年后的“面包价”比“面粉价”还要低？

参考尚宜的价单，全数30个单位的市值大约近1.14亿元，以90天即供8%折扣计，即30伙的折实市值约为1.04亿元。不过，尚宜单是地价价值已不止1亿元。回看2017年12月梁绍鸿旗下大鸿辉兴业斥1.31亿元投得上述新乐街38号商住用地，每呎楼面地价1.4万元，较当时估值上限1.07万元高约32%，并创下当时北区地皮呎价新高。

当年高价投地　因看中舖位价值

除了地价成本，尚有建筑成本及利息等支出。当年梁绍鸿投得地皮后向传媒指，估计项目的总投资额约两亿元，然而今天尚宜的住宅单位定价，仅属当年预计总投资额的一半。

梁绍鸿自九十年代投资舖位，素有“舖王”之称，过往一直活跃于舖位、商厦投资买卖。当年他以高价投得上述地皮，非全然因为住宅部分。当时他指，地皮因属蚊型规模，投资额及建筑费较低，且看好落成后的地舖部分价值，故斥高价投地。此亦为大鸿辉兴业首次招标投得的政府官地。

而大鸿辉集团执行董事曹展康日前回应《香港01》记者时亦指，尚宜除住宅部分外，还有地舖的价值，地舖可以一拆二或三间舖，打算作零售用途长线收租，该地舖面积逾2,200余平方呎。

高峰期舖位价值料逾亿

参考2017年时，水货客及内地自由行等消费仍然活跃，区内药房、化妆品、兑换店成行成市，上水多条“水货街”如龙琛路、新康街的地舖价值动辄媲美市区，成交呎价可逾7万至8万元，即上述尚宜的舖位市值曾可达1.5亿元。

惟经历社会事件加上疫情，区内水货活动及旅客绝迹，舖位成交呎价变得参差，个别呎价回落至约3万至4万元。如售卖贵价补品的楼上有限公司（前称楼上燕窝庄）董事，早前斥资1.2亿元买入上水新发街44号地下连入则阁楼，呎价约4.8万元。