土瓜湾400万楼直击　两房350呎兼送平台　专家拆解易中伏位

新冠肺炎疫情缓和，加上楼市回调，吸引准买家逐步外出相约睇楼。市区楼盘供应短缺，400万元左右单位更少见，记者前往土瓜湾睇楼，视察一个叫价399万元、实用面积350呎，连189呎平台的两房单位，价格吸引，但实情又如何？

土瓜湾旧楼林立，记者来到楼龄52年的北帝街东海大楼，一睹“四球有找”楼真身。大厦外墙髹上绿色油漆，似乎进行过翻新工程，记者走进放售的低层单位，只见客厅地台明显较高，部分墙纸剥落，整块随意置于地砖上，电线外露并在空中半悬着，墙身油漆剥落露出石屎，十分残旧。

墙身外露钢筋 　蹲式马桶局促非常

行过屋内走廊，进入大厅，整体印象同样一个旧字——中央有两张颜色鲜艳的墙纸，部分墙身露出石屎并发黑，磁砖地板有不少污迹；房间门口位置的墙身被拆走，磁砖剥落，一处外墙出现裂缝并露出钢筋；抽气扇被积尘掩没变得灰暗；而洗手间是设蹲式马桶，如厕空间局促。

单位设有套房，套房的洗手间较大，留下上手租客的少量杂物，墙身破损。客厅连接地下平台，铁门布有锈迹，打开后是一个红砖铺地的户外空间，景观对正其他大厦住户的平台及通道，有一个连洗手槽的橱柜及遗留下的垃圾，花槽种植不少植物，树木生长至簷蓬高度。

区内代理表示，上手租客为一名老人家，在该处已居住多年，近日退租搬走，业主有见环境残旧，不想重新装修再放租，于是索性将单位放售。她提及，区内有不少50年楼龄以上的旧楼物业放售，由于设备残旧，会愿意低于市价出售，料受投资者青睐。

“㓥房”设计手尾长　维修费用不菲

买入高龄二手旧楼，首要留心当然是结构问题。测量师学会前会长何巨业相信，该单位房间有升高地台，横梁位置及间隔古怪，估计原先为“㓥房”设计，致令间隔墙、厨房及厕所或进行不少改动。

他建议，业主购入旧楼单位时须找专业人士协助查看图则，留意上手有否结构改动，部分结构工程属屋宇署小型工程项目，须入纸申请。假如曾改动厨房及厕所，有机会安装喉管及防水造工不好，带来渗水问题，影响楼板等结构安全。平台亦有机会为僭建物，如是，业主须负上相关法律责任。

窗户易日久失修　维修花费大

另一须留意的是窗及冷气支架。何巨业指出高龄旧楼，窗户最易日久失修，造成安全问题，如业主发现出现渗水情况，有机会须重新安装。他提到，业主须留意单位是否有水渍、潮湿及臭味，有机会因墙身渗水等造成邻近住户的困扰，负上维修责任，以及承担旧楼公共地方的维修费用。

何巨业预期，购买旧楼单位须验窗验楼、维修石屎剥落等问题，预料不计装修设计，上述单位须花费约50万元进行维修，劝吁业主购入单位前要先计算好相关开支。

值得一提，由於单位楼龄已有52年，承造按揭时或有一定难度。银行一般会以70年减楼龄，抑或75年减楼龄计算供款期，买家须留意旧楼按揭未必可借尽最长30年。