启德新盘掀放租潮 　直击“新一代CBD”　优劣逐一盘点

政府决定将启德发展区打造成新一代核心商业区﹙CBD﹚，集住宅、体育、旅游功能于一身。这个被外界誉为“第二中环”的新区，陆续有新盘入伙。其中，嘉华（0173）嘉汇和保利（0119）龙誉近日入伙，而建灏天寰及OASIS KAI TAK亦将于今年第3季开始入伙。新盘供应多，放租自然不少。代理消息指，启德区内主要屋苑今年至今已录逾500宗租务成交，目前仍有275伙放租。与此同时，区内租金已失守两厘，如龙誉一个逾千呎4房单位，月租回报率只有1.3厘。租金“踢唔起”，除了因为租盘供应多之外，亦与租客现阶段入住发展新区，犹如“开荒牛”。记者走进“第二个中环”，了解实况！

嘉汇和龙誉、建灏天寰及OASIS KAI TAK位于启德及展区较外围地区，地段属九龙湾至新埔岗的中间。该4大新盘为该区提供3,300伙，其中年初至今已租出逾500伙，大部分集中在嘉汇。

根据美联提供的最新数据，现时则有275伙放租盘，除了启德1号、嘉汇分别供应25个及23个租盘外，天寰及龙誉由于最近陆续入伙，亦分别提供100个及110个租盘；而会德丰的OASIS KAI TAK亦会今年入伙，现时有17个预租盘。

今次将参观两个单位，包括龙誉低层开放式单位及嘉汇的中层一房单位。由于两个楼盘相邻较近，所以两者地理因素分别不大。首先，龙誉共提供930个单位，以1A及1B座为例，两座有一条走廊连接，一层合共有15伙，每层有两个开放式单位，其余以一房及两房单位为主。除此之外，另一楼盘嘉汇供应900伙，一层共有12至13伙，但没有开放式单位，最细则是一房单位。

龙誉开放户直击︰

缺点一、内笼合格　 惟无“靓景”可言

龙誉开放户方面，实用面积245平方呎，内笼尚算理想，虽然与很多新盘一样是黑厕设计，而且有很多细微位，如墙身批荡等问题需要发展商“执漏”。但整体而言，面积四方实用，单身客租用的话，面积尚算“够用”。区内代理表示，该单位月租叫价12,000元，但以区内新盘有大量供应而言，相信最后放租成交价在11,000元左右，业主回报率大约2.5%。

只不过，经由记者观察，与很多新盘一样，设有一个小露台，单位较大问题在于景观，由于启德仍在发展阶段，跑道区域不时见到工程进行，加上楼盘面对一条小河流，如果住在低层的话，有机会面对沙尘及蚊虫所困扰。另外，住龙誉高层的话，景观大多只有楼景，如对景观有要求的话，可能会失望。

另一单位则是一房单位嘉汇，实用面积348平方呎，相对龙誉而言，单位出现的小问题不算多发展商不用太多要“执漏”。亦与很多新盘一样，设一个开放式厨房，单位间隔亦合理，但外观只是楼景，对景观有要求的人可能会失望。以区内代理提供的数据显示，成交租金水平大约在13,800至15,000元左右，业主回报率2.5%左右。

嘉汇一房户直击︰

缺点二、沙中线未通　 仅两条巴士线经启德

由于启德乃属于新区，加上沙中线仍未通车，对已入住的“开荒牛”而言，该区交通配套未算完善，仅两部巴士到达该区，分别是20及608路线，目的地为大角咀及西湾河。住客如要前往其他区域，可步行大约10分钟前往丽晶花园或者到启晴邨乘坐其他交通工具。

不过，启德毕竟位处九龙，住户如不太介意，步行30分钟可到新蒲岗市中心或九龙湾德福广场。区内代理指，租客大多是九龙湾或新埔岗区住客，承租单位主要因为是方便在九龙湾区上班，而且家人亦多在同区居住，成为启德新盘吸引之处。

缺点三、“揾食艰难”　 须前往启晴邨及丽晶“医肚”

另外，如果以屋苑配套来计，启德仍未完善。该区有4个新盘，包括嘉华的嘉汇及保利置业的龙誉已入伙之外，建灏天寰及OASIS KAI TAK亦会在今年第三季入伙，加上早年已入伙的启德一号，一共提供4,990伙。不过，该区未有街市、超市及食肆等基本生活设施，可谓“揾食艰难”。

住客如要出外用膳，可能要步行10分钟到附近的启晴邨及丽晶花园。但由于这两个屋苑并未设有大型商场，较多是小型食肆，所以商场随时出现“迫爆”的情况。代理表示，很多新盘业主见区内配套仍未完善，所以选择放租出去，成为该区最近有大量租盘供应的原因之一。

优点：位处名校网

不过，租住启德对家长而言，也有个巨大优势，就是位处名校网。与豪宅区何文田一样位于传统名校网，小学属34学网，中学属九龙城区，区内名校包括拔萃男书院、喇沙书院、香港培正中学、玛利诺修院学校及九龙真光中学等。

事实上，何文田的楼盘供应紧张，想寻找便宜租盘实属不宜，如家长希望子女更容易入读名校，不少家庭客购买或租下这区单位，大多数希望搬近校网，但有部分只为“买一个地址”，替子女报读区内名校。