楼市10年最“短命”调整　10大屋苑估值扳升　嘉湖两个月弹15%！

楼市由低位反弹，一众“心急上车”的准买家已争相入市，恐怕错失入市良机。不过，楼市似乎“得势不饶人”，近日部分屋苑的银行估值升幅已跑赢大市，其中天水围嘉湖山庄一单位急升近15%，反映银行对楼市前景乐观。
今次楼市调整期仅5个月，为10年来最“短命”，难免令人感觉错过“买平楼”的好机会。分析指，外围因素及潜在供应大减，均支持楼价向上，更有学者认为楼市升势至少持续至明年初，升穿去年高位之余，或会再涨多1成！

楼价去年8月升至历史高位后，下挫近10%，到了今年2月经已反弹，调整期只有5个月，教人始料不及。反映本港楼价走势的中原城市领先指数（CCL）连续9周上升，累涨6%，最新报180.16点，与去年8月188.64点的历史高位相差不远。有大行亦开始“转口风”，投资评级机构标准普尔，去年底预期今年本港楼价或会跌5%至10%，惟日前已经改变看法，最新估计今年楼价窄幅上升5%。

银行估值“非常贴市” 

看好楼市的情绪，亦见于银行估值。中原估价指数（主要银行）CVI，最新报87.11点，已连续3周于90点高位上下反复。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，农历新年后指数由50点单周急升至70点以上，同期楼价由回稳转为回升；其后CVI升穿80点后，楼价升势明显加快。

他指出，自美国宣布将会停止缩表及维持利率不变后，预示楼价继续稳步上升。利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣亦认为，银行估值已经非常贴市，加上中美贸易问题有望解决，以及市场预期美国减慢加息步仗，均令市场看好后市。

嘉湖山庄估价升幅强劲

据《香港01》整理的资料显示，十大屋苑的银行估值，于2月至4月期间，平均升幅有5%至15%。当中以天水围嘉湖山庄升幅最为惊人，1期7座高层A室3房单位，汇丰最新（4月13日）估价为668万元，较2月份劲升14.86%，大幅跑赢大市！

另外，沙田第一城5期48座中层G室，最新估价亦达551万元，升幅达13.61%；中银的估值升幅亦约10%；另一蓝筹屋苑美孚新邨，2期中层B室一个2房单位，中银最新估价为910万元，较2月份上升8.85%。至于其他的“十大屋苑”，估值升幅平均都至少有约5%以上。（图表一）

调整期为10年最短　 少量成交可“推郁”楼市

楼市调整期只有5个月，今年2月已经开始反弹，美联物业首席分析师刘嘉辉分析道，今次调整期属近10年来最短的一次。政府推出楼市辣招后，楼市交投大幅减少，容易呈“干升干跌”状况。即使少量成交宗数亦可“推郁”楼市，增加楼价的波动性。

两大因素缩短调整期

至于跌市因素，他认为有三方面，包括中美贸易战打击楼市气氛、市场加息预期，以及股票市场失利所致。但刘嘉辉强调，暂时未见有业主无法供楼而大幅劈价等案例出现，因此没有人是在有压力下卖楼（Stress Selling），加上辣招亦令炒家减少，认为市场上“实力买家”持货能力高，有助支撑楼市。至于今次调整期仅5个月，楼价由2月至今已累升6%，他指除中美贸易战缓和外，主要受惠于两大因素。

首先，政府将公私营房屋比例由原来的6：4改为7：3，刘嘉辉认为公营房屋供应目标调高，不排除有部份准买家转投公营市场，惟目前置业需求大，“僧多粥少”下部份准买家或再次转投私人市场；与此同时，最新10年私营房屋供应目标调低至平均每年13,500伙，减少25%，较过去十年平均每年一手交投14,600宗更少，供不应求下政策变得“两头不到岸”。

其次，市场憧憬美国加息机会大减亦支持楼价向上。去年首季美国联储局预期今年或加息3次，近月却不断“放鸽”，同时本港在美国加息周期内亦只曾象征式加息8份1厘，估计今年再加息机会不大，料对楼市形成支持。

庄太量：楼市升势至少持续至明年初

不过，他认为后市发展仍有稳忧，要视乎中国经济走势，本地经济则仍然企稳，失业率维持在低位。他预计未来3至4个月楼市有望重上去年8月高位，

中文大学经济学系副教授庄太量就表示，去年年底已经预期，今年3月楼价将会反弹。他直言，楼市只有“楼灾”或“调整”这两种跌法。现时经济数据向好，股市亦已经开始反弹，因此认为，今次跌市仅属“调整”，“呢几个月（向下）调整了约1成，楼价就开始反弹。不过升市不同跌市，升市长达1、2年，会相对较漫长，估计今次至少升到明年初，若果升穿去年高位，或者会再升多10%。”

至于政府有意推出“空置税”去压抑楼价。庄太量认为政府的“辣招”楼本无助调控楼市，而发展商亦会有招数去拆解“空置税”，“除非政府推一些毁灭性的措施出来，否则对楼市无影响，再加税都是转嫁予买家。”