【负资产重临】银行员工按揭曝光 “零首付极低息”极易上车？
负资产重临！金管局早前公布，去年第4季录得262宗新增的负资产个案，金额11.89亿元。幕后“凶手”原来是银行员工按揭﹙staff mortgage﹚，皆因不少银行都会向员工提供“十成十”按揭计划作为福利，利率更低见0.8厘。亦因此，去年楼价由高位回调近1成后，有一批员工便首当其冲，落入“负资产”的界线。
不过，若果担心银行“爱你变害你”，引致负资产潮再临，银主盘大增，则属杞人忧天。经络按揭转介首席副总裁刘圆圆指出，今年第1季负资产宗数或挑战千宗，但只是心理影响居多！
金管局早前公布负资产住宅按揭贷款的最新调查结果，2018年第4季的负资产住宅按揭贷款宗数为262宗，是自从2016年第4季以来再次录得负资产个案。当局解释，这些个案涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款，因其按揭成数一般较高。
银行打工仔 按息低至1厘楼下
何谓“一般较高”？综合市场及银行内部职员消息，各大银行的员工供楼按揭计划中，首付最“爽手”的是汇丰银行、恒生银行及中银香港，三间行均提供月薪120倍按揭，最高可造2,000万元。息率方面，中银香港最吸引，为最优惠利率（P）减4.5厘，以目前P为5.125厘计，按息0.625厘；其次是汇丰、恒生等银行，同样是最优惠利率（P）减4.5厘，但就设0.8厘的下限。值得一提，实际利率和贷款金额要按不同个案而定。
相比一般街客，目前实际按息为2.375厘，购入一个500万元单位，承造9成楼宇按揭、还款期30年的话，全期总利息179.6万元；而套用银行职员0.8厘的按揭利率，全期总利息仅需56.3万元，足足悭了123.3万元。
仍要通过压力测试
另外，使用银行的按揭计划的员工，最大好处是减少供楼的利息支出，但最终能否借足十成楼价，仍须考虑其他因素，如通过3厘的压力测试。以还款期30年、最低0.8厘按息计算，一名月入5万元的职员，在通过3厘压测下，最高仅可借562万元，月供20,122元，每月供款负担比率约40%，也符合金管局对高成数按揭的“供款与入息比率”45%的要求。
所谓高成数按揭，即是较金管局正常所容许的最高按揭成数超过20%，在正常情况下700万元物业最高的按揭成数为6成。假如贷款人的收入通过不了压力测试，也可以选择增加担保人，将贷款人和担保人入息和负债加起来，以通过压力测试。
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只要业主守得住 “Call Loan”机会微
银行对自家员工“手松”，提供高成数按揭，在楼市回调甚至逆转下，已令他们成为首批负资产人士。去年首3季楼价处于上升轨，中原CCL在去年8月中高见188点后回落，到去年12月底已累泻7%。经络按揭转介首席副总裁刘圆圆直言，第4季楼价出现明显跌势，负资产重现是正常事件，但对情况并不担心。
刘圆圆解释，楼市回调致使物业市值比尚未清还的本金现值还要低，但这不会令银行突然“关水喉”，皆因负资产和“Call Loan”无必然关系，“负资产一日唔兑现，都唔会loss（损失），只要业主守住每月还款，银行‘Call Loan’机会甚微，因为如果收回物业变卖，价值亦有所损失。”她续称，只有当经济转差，业主失业无能力还款，拖欠供款3至6个月，才会真正出现“Call Loan”。
料负资产宗数续向上 今年首季或挑战千宗
话虽如此，负资产再现江湖，的确只是一个开始。她认为香港楼市交投量虽已回升，但楼价仍未见明显升势，预计负资产的趋势是轻微上升，下季负资产新增个案或挑战千宗，重回2016年首两季的水平。但刘圆圆强调，负资产宗数相对于楼市成交宗数，占比仍不多。
即使金管局公布的负资产数字，只涉及银行提供的一按贷款，并不包括涉及二按的住宅按揭贷款，数字或未能反映全港负资产的个案。她亦道，近年楼花按揭个案中，只能1成左右承造发展商的高成数按揭，故情况并非太严重，只要业主准时还款，发展商按揭同样不倾向“Call Loan”。