【林郑新房策】空置税等于楼价5%火力猛？　分析称“徒具虚形”

本港楼市势如破竹，差估署5月楼价指数已升26个月至382.6点，较特首林郑月娥去年7月上任时，累升逾1成。“土地问题”渐趋严重，林郑月娥也终要“出手”，今日﹙29日﹚宣布推出楼市新招，冀重建市民的置业阶梯。
林郑“新六招”包括修订现行资助出售房屋的政策、改划私楼地皮建公营房屋，以及对一手住宅征收额外差饷等。其中，就流传已久的一手单位空置税，最新出台细节与市场预测相若，市场人士“断言”成效一般，直指空置税“徒具虚形”。

政府推出的空置税，将以“一刀切”方式，向空置逾1年的一手楼单位征收“额外差饷”，税率定在应课差饷租值的200%，相当于楼价本身的5%。

至于如何定义空置单位，须由一手单位业主主动申报使用情况，单位获发入伙纸后，若于过去1年内超过6个月未作居住或出租，则视作空置单位。林郑月娥表示，空置税有待于2018/19年向立法会递交法案修订差饷条例，并通过法案后生效。

原因一、一手空置单位数量少

据运房局数据显示，截至今年首季，已落成但未售出的单位约9,000伙。美联集团（1200）主席黄建业指出，当中部份已出租或自用，料实际数字更少。他认为，即使上述单位供应释放至市场，对楼市影响有限。

原因二、实质住宅供应无增多

事实上，征收空置税对增加一手私楼供应，成效不大。短期而言，黄建业认为一手楼空置税的确有机会加快发展商推售货尾单位。但他补充，政府近年的卖地计划每年可供应的单位目标约1.8万伙，发展商加推新盘亦难以大超这个数目，对实质增加供应作用非常有限。

至于未来将落成的一手楼，发展商亦有应对之法，黄指出发展商或会拖慢起楼等来对应新措施，进一步减低政策效力。故他直言“一手楼空置税”徒具虚形，成效不彰，难大幅增加新盘供应，有“为出招而出招”之嫌。

中原集团创办人施永青亦表示，政府推空置税的原意是希望发展商“劈价卖楼”，但现时所见发展商并无配合。他直言“发展商有办法唔交（空置税）”，如拖慢工程获发入伙纸阶段，或改为先推出质量较差的货尾单位应市，将新盘单位“收埋”，但始终对发展商造成少少压力，同时对消费者亦未必有利。

原因三、二手空置税更有助港人安居

再者，空置税“锚准”的区区9,000个一手单位，事实上远不及二手的空置单位多！根据差估署数字，2017年年底的私人住宅的总存量为117万个，空置率为3.7%，即有约4.4万个空置单位。

中大刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量早前指出，真正帮助港人的政策是二手单位空置税，因二手楼可提供租盘，而一手楼则是卖盘，本港现时货尾数量不足以影响楼价大幅下调，对于买不起楼的市民，一手楼未必能即时解决到急切住屋需求。

他表示，二手空置单位的业主多为内地人，因间中往返香港，故无意出租单位和空置。若二手楼有空置税，庄相信可令这批业主将楼盘放租，令住宅市场的租金受压，减少买楼的需求，从而间接影响楼价，才真正帮到有需要的香港人。