专访｜龙汉标：若无财力、无才能　北都、明日大屿应分缓急先后

虽然香港整体楼价已由高位累积回落高达约28%，不过政府增加土地房屋供应的大方向依然未有动摇，更全力加速推展北部都会区一带发展，而另一重大造地计划“明日大屿”亦正在部署，政府也强调不会搁置。

对于以上两大造地计划，地产及建造界议员龙汉标接受《香港01》专访表示，若有财力可以同步做；若无财力、无才能（人力资源）同步处理，审慎决策者需因应资源分配而决定缓急先后。此外，他又认为，银行需配合片区发展，建议审批发展商的建筑融资时可宽松一点、延长还款期。

政府近年积极部署发展北部都会区，更指在2025年将会有至少一个片区推出招标，而在今年年底已开始向发展商进行市场调查，以了解市场意见。对于大部份发展商而言，片区发展属于全新事物，不过龙汉标直言“其实过往香港也有片区发展”的经验，即在1970年代的新市镇发展，包括沙田、屯门、荃湾等。

沙田第一城属早期片区发展成功个案

龙汉标表示，现时的沙田第一城正正为早期的片区发展，亦是一个非常成功的例子。他指出，于1970年由四大发展商（恒基、新世界、新地及长实）合资发展，把沙田海填平兴建多达52幢住宅大厦，涉及逾1万伙住宅单位，至于多余的土地则交还予政府。

不过北部都会区的发展规模更加庞大，整个区域涉及约3万公顷，约为香港总面积的三分之一。龙汉标认为昔日的片区发展形式或未能复制，因此政府与发展商必须详情洽商，以便进行招标工作。

政府与发展商需开诚布公“坐低一齐倾”

片区发展意味一个特定区域将作大规模规划发展，政府透过招标批出，其后由私人发展商进行土地平整和发展，“打包式”包办该区各部分基建、商场及住宅建造等工序。以上做法对政府有利？还是对发展商有利？

龙汉标认为“现时讨论那一方着数”属言之尚早，因片区发展未必只是着重硬体设施，同时也可能需要进行招商引资，认为政府态度需要务实并有弹性，在不贱卖土地的同时，也不会让发展商蚀本做生意，坦言最重要“坐低一齐倾”。

他又认为，片区发展最重要是透明度，让整个市场得悉各项细节，希望政府做法能“开诚布公”，以避免官商勾结的嫌疑。至于如何能够稳定地发展北部都会区，龙汉标认为相关发展必需有三个C，即包括清晰（CLARITY）、可持续性（Consistency）、确定性（Certainty）。

生意人不会仅在升市才投资

他又指，一般土地发展需时大约7年时间，期间会出现不同的市场变化、经济变化，而各项土地、建筑、利息成本也会出现波动。因此他认为即使遇上楼市向下的情况也不是大问题，直言香港房地产市场有循环、有上有落，“生意人不会只在上升趋势才进行投资，回落（楼市）时生产成本降低”在市场经济下，不同投资者有不同看法，部份或认为是好时机入市。

近年楼市持续向下，政府官地、市建局重建项目及港铁项目等也多次出现流标情况。而在2023年11月即日流标、港铁东涌东站第一期物业发展项目，近月需要“拆细”重推才成功获南丰投得，似乎反映发展商倾向发展小型地皮。

片区发展涉重要特色及功能、不宜拆细

不过龙汉标认为，上述东涌项目拆细推出令市场竞争增加，做法恰当，不过相关做法未必适用于北都。他指出，北都的片区开发是另一个说法，每一个片区也有其特色及功能，如科技创新领域或大学城等，若拆细推出将影响规划、完成时间，工程进度也能够掌握得更好，“若拆细为十幅地皮又点完整发展”。

对于片区发展规模庞大，会否大机会导致流标，龙汉标表示政府是有信心去发展，同时也愿意聆听市场声音，“若有问题会一齐倾、一齐解决”，相信足够的咨询能减低流标风险。

零地价或负地价？龙汉标指“市场是聪明的”

问及会否担心出现坊间讨论的“零地价”或“负地价”情况，龙汉标则认为，片区发展其中一项好处是未定招标条件，当中细节会因应市场反应调整，预计若多财团有兴趣，地价就会升，直言“市场是聪明的”。

早前发展局预料各片区的工程成本约100亿至200亿元，数额较大，龙汉标认为发展商、科技公司也可参与其中，同时也可合组财团参与。由于涉资金额庞大，银行的角色也相当重要，他认为，任何财团中标片区发展项目，也需要取得融资，因此银行方面一定要愿意配合。

银行需配合片区发展　倡宽松一点、延长还款期

2024年2月底金管局公布，考虑到目前房地产市场的情况，物业发展项目融资比率上限会回复至2017年以前的水平。整体物业发展项目的最高融资比率由五成调升至六成，当中地价成本融资比率上限由四成调升至五成，建筑成本融资比率上限由八成调升至100%。

龙汉标表示，上述一般银行批出予发展商的建筑融资，还款期一般是7年。不过片区开发需时较长，建议银行可按合适的风险评估制度，提供更长的还款期，认为发展商参与发展大型项目，银行取态可以宽松一点。

若无财力、无才能同步处理　审慎决策者应决定缓急先后

除了北部都会区外，“明日大屿”交椅洲人工岛亦为本港未来重大造地计划，龙汉标认为，土地开发是长远议题，涉及数十年以至过百年的发展，直言“冇一个城市觉得土地系足够”，不过是否需要这么多土地则“唔敢讲”。他表示，知道政府决定发展前已做相关估算、规划，但每一个规划都需要有缓急先后，不需要所有项目都在同一时间推出，要视乎财政状况。

他直言“若有财力可以同时间处理两大项目，就去做；若无财力、无才能（人力资源）同步处理，则要考虑有否足够资源应对”。他又指作为审慎决策者，需因应资源分配而决定缓急先后，以捉紧国家大湾区发展机遇。