内地楼市疲弱发展商推“购房零首付”　专家警告存骗贷法律风险

内地楼市持续疲软，不少面临去库存压力的发展商近期纷纷以购房零首付来吸引民众。然而，多名业界人士及律师均表示，这些其实是营销噱头，过程中可能存在骗贷的违规行为，购房者长远的压力反而会增多。因此，多地政府已发文，警示购房者有关风险。

《澎湃新闻》引述专家及业内人士分析，在楼市低迷时，发展商往往会推出零首付的营销噱头吸引民众。零首付即发展商或中介机构通过预先垫付，或是发展商虚拟擡高楼价，买家再通过“高评高贷”从信贷公司或银行以按揭贷款方式获得首付的金额。

而所谓“高评高贷”，是指楼盘由原先较高的销售价转为降价，或二手楼降价比银行评估价多，但仍按照原销售价来评估贷款。例如，房屋由原价每平方公尺2万元人民币降价至1.6万元，按照部分城市最低15%的首付比例，贷款比例为85%。发展商会根据原价2万元做一份合约，买家以该合约向银行贷款，开发商会安排超出现在购房总价格的部分作为买家的首付。

然而多名律师及业内人士皆认为，零首付对买家而言存在风险。北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师指出，部份零首付活动是包装成经营贷或银行合约做高评高贷，本身涉及骗贷的违规行为。做高房价来贷款，意味著会产生更多的税费，一旦产生违约，买家要承担更大的付款责任。上海易居房地产研究院副院长严跃进亦认为这多半是陷阱，也是违规操作。

中指研究院市场研究总监陈文静则认为，零首付看似可以令买家初期的购房压力减轻，可实际上，后期的资金成本和月供压力可能会增加。这更多是发展商、中介吸引买家的手段。

因此，近期多个地方政府，例如河南郑州、广西南宁均发布警示文件，提醒购房者要理性看待零首付，量力而为。其中，郑州市的警示提到，零首付不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺的问题，通常还需借助于签订阴阳合约、高评房屋价格等违规行为来实现。这不仅令购房者的贷款利息及按揭月供还款负担增加，还存在较高的骗贷法律风险。

此外，零首付涉及到一些违规操作行为，缺乏法律保障。一旦发展商无法兑现承诺，银行也不能完成贷款审批手续，将会给购房者造成经济损失，同时难以依法追责索赔。而据北京金诉律师事务所王玉臣律师介绍，早在2017年的，当局已严禁房地产发展商、中介及金融机构，违规提供购房首付融资等产品。