深圳楼市新盘均价回升超5万每平　二手楼成交年增6成重返主导地位

去年9月26日，中央政治局会议部署一系列增量政策，持续发力促进房地产市场止跌回稳。深圳同日发布楼市新政，大比例下调首付比例，放宽限购，缩短增值税免征年限等。在一系列政策和利好措施下，乐有家资料显示，10月，深圳一二手住宅累计网签量超过1万套水平线，深圳楼市完成“深V反弹”。

去年年末，深圳楼市更出现翘尾行情。新房价格从11月的均价4.9万/平米（人民币，下同），回升至5.09万/平米；二手房全年网签5.44万套，同比增长66%，成交量创4年新高，重回市场主导地位。

近日，深圳龙岗大运一处新盘开盘，开发商销售海报显示当天全部售罄，销售金额超7亿元，成为2025年深圳第一个“日光碟”。该项目曾在去年11月推出214套住宅，不到2小时售罄。

美联物业全国研究中心总监何倩茹回应陆媒《每日经济新闻》时表示，深圳去年9·29政策以后，新房市场成交量上涨立竿见影，尤其是非核心区的交易量非常大。她分析，目前深圳新房市场价格相对平稳，去年11月、12月有轻微上涨，二手房比新房更明显。去年年底新房价格回升，主要是市场上部份大户型产品集中备案，从结构上拉高全市均价。

新房成交量高于前两年　“去库存”成绩显著价格回升

新房价格方面，从近3年来看，深圳整体新房均价仍是下跌的，从2021年的6.4万元/平方米回落至2024年的5.4万元/平方米。但去年12月新房均价出现回升，从11月的4.9万元/平方米回升至5.09万元/平方米。

深圳贝壳研究院统计显示，2024年深圳一手住宅供应量为56003套，同比2023年的72806套减少两成左右。去年二、三季度新房市场相对低迷以及开发商推盘意愿较低，是供应量减少的主要原因。

按常理，供应量减少时成交量也随之下降，但2024年的情况相反，乐有家资料显示，2024年深圳卖出37972套一手住宅，高于2022年的34441套和2023年的31621套。可见，一系列政策后，深圳楼市的“去库存”成绩显著。

何倩茹分析，去年四季度新房成交量急速上涨与政策本身密切相关，在政策效用递减之下，预计接下来半年成交量下滑，然后维持在一个相对高位水平。

深圳二手房“放量大涨”　重回市场主导地位

9·29楼市新政中，深圳将个人住房转让增值税免征年限由5年调整至2年，刺激二手房“放量大涨”。根据深圳房地产中介协会统计，2024年深圳二手房录得66880套，较2023年大幅增长57.1%，为近4年的最高值。其中，二手住宅网签54487套，同比上涨66%，远超2021年。

二手房成交价格也逐步回稳。2024年7月，深圳二手房成交均价一度跌破“6字头”，10月上涨7%回到“6字头”，到去年四季度稳定在6.3万元/平方米左右。

二手房亦重回市场主导地位。2021~2022年深圳楼市以新房交易为主，2023年一二手成交占比基本持平，到2024年，一手住宅网签占41%，二手住宅网签占59%，一二手成交占比接近4：6。何倩茹分析，二手房占据深圳楼市主导地位将会是长期趋势，“从历史资料看，二手房在大部份年份都是占主导的。”

中指研究院指数事业部分析师孟新增提到，进入1月，市场进入淡季行情，叠加春节假期影响，预计成交量环比将出现一定回落。但预计2025年二手房成交量将保持高位水平。更进一步，随着二手房刚需逐步入市，也有望加快一二手联动，带动新房市场需求释放。