内房烂尾 | 三问“强制停贷”:二、金融风险的火苗
2022年新名词—强制停贷,指未经银行允许业主单方面宣布停止偿还房产贷款。
全国多地陆续出现业主向开发商发放“强制停贷告知书”。这些“烂尾楼”案例中,有的是延期交付多年的建案,有的则是尚未到交付时间,却因资金紧张、难以复工的案子。其中牵涉已违约项目的房企,包括恒大、索尼、世茂等。 强制停贷已席卷全国18省,楼盘200多家,银行紧急回应:风险可控。
实际上,银行的利益与房地产市场高度捆绑。若停贷断供潮愈演愈烈,烂尾楼风险可能外溢到银行系统。而且,银行系统存在的隐患不可低估,一旦发生繁衍,产生挤兑效应,后果可能又会严重。
房地产贷款长期居高
根据不完全统计,互联网上公开了几十个楼盘业主发布的强制停贷告知书。虽然没法知晓具体有多少购房者将实际停贷违约,但两个基本的事实是:一是烂尾楼的数量增加,停贷违约的数量也会增加;二是停贷违约数量增加,银行不良率也会增加。
房地产贷款(含房地产企业贷款和个人住房贷款)是商业银行贷款主体。从2014年开始,随着房价持续上涨,个人住房贷款的比例快速增加。根据央行公开的讯息,2014-2017年,个人住房贷款占当年住户部门贷款增量分别为68%、78.8%、89.7%、74%,占当年银行贷款增量的23%、26%、45%、39%。这还不包括房地产企业的贷款。从这个比例可以看出,信贷开足马力全力吹起了这波房地产大潮。
但到了2020年下半年,监管部门开始对房地产市场的贷款进行限制,包括三道红线政策和五档信贷政策。五档限贷政策将银行分为5个档次定制上限。比如,第一档中资大型银行:房地产贷款占比上限40%,个人住房贷款占比上限32.50%;又如,第五档村镇银行:房地产贷款占比上限12.50%,个人住房贷款占比上限7.50%。
流动性被限制后,房地产市场的贷款规模及比重均下滑。央行公布的《2021年金融机构贷款投向统计报告》显示,从增量上看,2021年,全年人民币贷款增加了19.95万亿元,其中个人住房贷款新增3.81万亿元,占增量贷款的19.1%,较上一年下降了7.2个百分点,低于2014年的水平。从存量上看,2021年末,房地产贷款余额52.17万亿元,同比增长 7.9%。其中,房地产开发贷款余额 12.01万亿元,同比增长0.9%;个人住房贷款余额 38.32 万亿元,同比增长11.3%。房地产贷款余额在全部贷款中的占比下降到27.07%。进入2022年,1-6月份,房地产开发企业到位资金76847亿元,同比下降25.3%。 其中,国内贷款9806亿元,下降27.2%。
房地产市场陷入流动性困境,恒大等大型开发商爆发债务违约风险。开发商债务违约,项目大量停工,烂尾楼危机浮现,这又进一步恶化了房地产销售和个人住房贷款。资料显示,今年1-6月,定金及预收款24601亿元,下降37.9%;个人按揭贷款12158亿元,下降25.7%。
央行发布会透露的讯息
今年3月,央行发布了2021年四季度央行金融机构评级结果。评估结果显示,现有316家高风险机构总资产仅占银行业总资产的1%。不过,10%的城商行处于高风险,资产占全部城商行的3%;另外,村镇银行风险最高,高风险机构数量为103家,资产占比为7%。
另外很吊诡的是,7月13日,央行做了一场发布会:“截至2021年末,我国银行业机构总资产345万亿,占整个金融业总资产的90%。‘银行稳则金融稳’。2021年四季度央行评级结果显示,参评的4398家银行业机构中,在安全边际内的1-7级金融机构有4082家,机构数量占银行业参评机构的93%,资产规模占银行业参评机构的99%”。
资产345万亿,参评4398家,处于安全边界的有4082家,1%的不良率。也就是说,在可统计的金额机构中,有316家存在不良风险,结果本身跟之前公布资料是一样的,但这316家是谁,没有公布。对金融系统来说,央行还是希望通过平滑过去,来解决这316家金融机构的问题,也是对的。毕竟,如果公布了名单,容易产生挤兑效应。
另外,1%的不良率,换算成资产面,也有3.45万亿的资产存在安全边界问题。结合目前房地产的“强制停贷”运动,目前个人住房贷款的规模大概是40万亿。
从公开的一些资料来看,目前的头部的银行不良资产率大概是1.75%。但是,一些小银行的不良资产率,可就没有这么低。
标普曾预测,2022年房地产的相关不良率会到5.5%,标普在做这个预测的时候,停贷还没有在估算值之内。因此,房地产的不良规模,可能在2万亿到4万亿之间。也就是说,从银行的资产面来看,房贷的不良率占据了资产不良率的大头。
房地产产生的联动效应,将挤兑银行的安全边界。此外,值得注意到的是,未参评的金融机构大概还有几百家。为什么没有参评,央行并没有说。现在,随着停贷名单的不断升级,这个规模会进一步加剧。
不可轻视的金融风险
有三个事实值得关注:一是从贷款存量来看,房地产贷款余额在全部贷款中比重依然不低,占比达27.07%。二是尽管近两年各大行都在降低房地产的贷款比重,但是房地产不良率正在上升。2021年四大行的房地产新增贷款占新增贷款总额的5.7%, 比2020年下降0.39个百分点。但是,房地产市场新增不良贷款占比上升至12%,比2020年增加了4.3个百分点。
三是银行猛踩刹车反而容易触发房地产债务风险,进而引发一系列的烂尾楼和信贷违约事件。在《三问“强制停贷”之一:谁的责任》已指出过,这一波房地产泡沫中,恒大等大型开发商都非常激进,而提供贷款给他们的不少是城商行。
此次就是河南多家村镇银行出现了取款问题。特别注意的是,该类村镇银行的问题,主要是个别私人股东资金转移和违规放贷。城商行的很大风险之一就是给房地产企业激进放贷。截至2021年末,商业银行不良率为1.73%,较2020末下降0.11个百分点;但是,城商行的不良率在恶化。
《财经》杂志曾有《百家城商行不良率解析》研究资料显示,2021年,辽沈银行不良率为6.02%,蒙商银行为4.15%,鄂尔多斯银行为3.97%。由于房地产企业贷款风险大幅度上升,城商行房地产业的不良率也水涨船高。晋商银行、锦州银行房地产业的不良率分别为10.29%、9.77%,较2020年末分别增长了10.01个百分点、4.32个百分点。另外,苏州银行房地产业不良率上升至6.65%,天津银行为5.19%,重庆银行为4.71%,江西银行为4.5%,郑州银行为3.47%。
中国一个比较好的优势是值,个人住房贷款一直是银行信贷质量的稳定器,不良率低于制造业贷款、公司贷款和消费贷。截至2021年末,就算是锦州银行、泸州银行、甘肃银行这些地方银行个人住房贷款的不良率分别为1.58%、1.34%、1.3%,其余银行的不良率均低于1%。但如果烂尾楼潮引发集体停贷断供潮,个人住房贷款的违约率定然上升,这将触及银行信贷质量的稳定期。
确实,如银行系统所表示的那样:目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小,总体风险可控。但仍有几点不得不慎重:
近些年,监管层一直强调避免房地产风险外溢到银行系统,避免系统性金融风险。银行风险背后是无数家庭的存款。个人住房贷款的不良率底线是银行系统性风险的底线。
除此之外,自行停贷风波虽仍在可控范围内,但不排除未来会产生连锁反应,产生金融风险。直面停贷断供的银行需要计提资产减值损失,本轮风波涉及区域的城商行压力较大,后续会否形成示范效应还需要警惕。房地产行业流动性风险加大且形成反馈、潜在隐患更大。这种情况一旦在全国市场形成规模,会让购房人对新房的信心进一步丧失,成为比房价下跌更能打击楼市信心的恶性循环。连锁反应产生的金融风险,需时刻警醒。