内房烂尾｜三问“强制停贷”：一、谁的责任？

从期待到失望、绝望，最后忍无可忍。烂尾楼业主们揭竿而起，选择了“强制停贷”这种极端方法。而且，强制停贷潮大有“城传城”之势，涉及河南郑州、商丘、新乡、周口、南阳，湖北武汉，湖南长沙，重庆，山西太原，江西南昌、景德镇等城市，数十个停工或烂尾楼盘，这还在不断增加中。
要知道，不还贷、登上“征信”名单、丢掉首付，这是代价极大的违约事件。事实上，这种集体行动颇为罕见。如何看待集体强制停贷？问题出在哪里？究竟是谁的责任？

预售监管责任属谁？

有人认为，无法交楼、违约的是发展商，业主应该履行贷款合同。但事实上，购楼合同和银行贷款合同不是相互独立的，银行贷款合同是建立在购楼合同基础上的，银行与发展商存在事实关系。购楼合同类似于主合同，贷款合同类似于从合同。在法律上，这种界定不一定准确，这两份合同有事实上的关联。

如今，业主集体强制停贷的主要理由就是银行在这些关联的事实上违规。不少强制停贷的告知书反映：作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；作为贷款银行，将按揭贷款资金违规划入非监管帐户。作为预售资金监管银行，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。

中国地产住宅发展项目大部分实行预售制，连接了政府部门、银行、地产商。为防止楼盘烂尾，商品房预售资金监管制度出台。也就是说，政府部门会同银行实施第三方监管，期楼的购楼款必须存入银行专用监管帐户。

可查的一些规则制定：2007年9月人行、中银监联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）中规定，银行“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。

住建部于2010年4月发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明确，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。

理论上来说，监管资金需存入监管银行的监管帐户，银行提供的监管帐户，成为“中间桥梁”。既是发展商资金的保管者，也是政府部门监管预售资金的重要渠道。但具体监管政策方面，各地有自主权，过去各城资金监管强度并不相同。

但，实际当中，各地对于预售标准并不相同，并非所有地方都要求楼盘主体结构封顶才符合预售条件，发展商只要拿到预售资质，并预告抵押登记，银行即可发放按揭贷款。而对于预售资金监管帐户中的资金使用，多数地方都是允许发展商按照工程完成进度按比例提取资金，有的地方还会对发展商所提取的资金严格限定适用范围，如只能优先用于该项目的工程建设等，一般是各地住建部门承担帐户监管的主体责任，银行按照相关部门开具的证明等文件操作划款指令。但由于其中涉及的资金交易环节较多，不排除有发展商与当地有关部门、银行之间进行灰色操作。

据了解，各地按揭贷款发放、预售资金监管政策是否存在违规行为尚未明确。今年2月10日，住建部、央行、银保监会联合下发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，明确对预售资金的规定进行了全国统一，进而有利于规范预售资金的使用，明确地方相关部门的监管责任。

自去年起，由于发展商暴雷频发，部分地方就已经加强了商品房预售资金监管力度。北京住建委曾在去年11月指出，去年以来，泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。2021年11月，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版）》，明确银行在支付预售资金前，属地主管部门要进行现场查勘或通过市工程质量风险分级管控平台核验工程进度，进一步强化了属地在资金支取管理上的监督责任。

《办法》特别规定：当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管帐户或建立政府监管帐户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。

简而言之，在预售监管这件事情上，中央有指导原则，但各地为政。银行理应是监管者，但更像提供一个“保险箱”，“锁匙”在各地住建部门，因为他们承担帐户监管的主体责任。而在长期土地财政的作用下，“灰色操作”是“潜规则”。

银行到底有责任吗？

房地产，本就是一个高杠杆、高负债行业。特别是这一波波房地产大潮，恒大等发展商极度冒进，采取高周转的方式攻城略地。所谓高周转，一是从拿地、贷款、建楼、销售到还贷在一个较短的周期内完成；二是未等这个项目完成，就利用销售回款资金进入下一个项目。如此，项目接项目，快速循环滚动。如此高速运转，对资金要求是极高的。

如何做到资金的高速运转，两个方面：一是挪用销售回款，包括预售资金；二是持续加杠杆。一旦遭遇信贷危机，楼企资金链容易断裂，高周转无以为继，就会涌现一堆烂尾楼。

恒大就是最典型的，这也是“强制停贷”烂尾楼里诸多恒大楼盘的原因。恒大偿付性风险背后其实是流动性风险。中国大型楼企的剔除预售账款后的资产负债率普遍在70%左右，如保利66.24%、万科69.7%、融创76%、碧桂园77%、恒大81%。再看债务规模，恒大1.95万亿、碧桂园1.76万亿，万科1.52万亿、绿地1.24万亿。可以看出，任何一间大型楼企突然失去了流动性都会陷入债务困境。

如果说，预售制度是各地住建部门承担帐户监管的主体责任，银行按照相关部门开具的证明等文件操作划款指令，银行只是个工具人，但一定程度上，银行其实是这种高周转模式的“发动机”。如果银行给发展商提供违规贷款，未封顶提前放贷，没有将专项资金打入监管帐户，那么银行相当于放大了风险，有着不可推卸的责任。比如，恒大的银行借款就涉及了100多间银行。

业主停贷违约，追讨谁？

购买合法的期楼类似于期货，风险会大一些。如今，烂尾楼的业主其实也在承担相应的风险。只是他们的诉求是违规放贷、监管失责的银行需要共同承担风险，要求停止还贷。如果项目烂尾无法交楼，甚至发展商破产，业主可以向法院申请解除购楼合同和贷款合同。这是正常的途径。如果银行出现明显违规行为，法院受理的机会会大一些。但是，根据该类司法判决的经验，法院支持业主的可能性很低。

从维权的角度来看，业主退而求其次的办法是业主集体与银行、监管机构协商、谈判，达成停贷协议，维持贷款合同，但暂缓还贷。这样，监管部门和银行有压力促进项目复工。烂尾楼问题是一个个非常具体复杂的个案，没有太多一致性的办法，只能寻求属地管理、本地协调。

从处理烂尾楼的经验来看，如果发展商破产、跑路或资金被挪用，楼还没封顶，解决的难度非常大。房地产属于高投入、高风险的项目，项目严重烂尾后，资金窟窿巨大，债务纠纷复杂，很难找到第三方接盘，地方化解的动力不足。一些城市现在还有上个世纪90年代的烂尾楼，这轮房地产泡沫都没能化解掉。如果发展商因资金链紧张停工，项目进度尚可，地方政府若能促成银行继续给其贷款，或许还有机会复工交楼。

信贷审核工作人员透露，银行和业主的借贷合同内，发展商是业主借款违约的连带责任担保人。业主所购商品住房，向银行借款在预售至办理产权登记之间这段时间，发展商是业主借贷的连带责任担保人。国有银行发放贷款的条件，是有连带责任担保，起诉借款人和担保人可以同时进行。业主断供时，银行可以同时对业主和发展商进行追查，二者均承担有还款责任。若是银行提起诉讼，状告违约的业主与发展商。进入强制执行阶段时，业主与发展商被一同执行，业主无财产可供强制执行的情况下，发展商会被强制执行。

此外，最高法的一份“（2019）民再245号判决书”再次在近日刷屏。最高法再审的一宗烂尾楼案件中，经历一审判决购楼者不用偿还、二审改判购楼者继续偿还到最高院改判 ，一波三折。最终由最高人民法院审委会定调，认定该案中发展商违约导致购楼合同解除后，购楼者不承担继续还贷的责任。

最高法在该案的判决中指出，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

值得一提的是，最高法最新修订的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

应该说，这些年来，各地此类事件时有发生，但本次涉及停贷的楼盘多达100多个，10余省份，而且都是知名发展商项目，这种经济系统中的集体行动其实不多见。希望此次事件过后可以实现其特殊作用——迫使相关责任方一起解决。面对楼财两空，抱团行动、暴力止损，情非得已。这轮房地产危机最大的受害者无疑还是千千万万个家庭。宏大叙事的一粒尘埃，落在他们身上变成一座大山。

本系列文章还将陆续发表：

三问“强制停贷”：二、金融风险的火苗

三问“强制停贷”：三、房地产需要怎样的正常化？