趋势不复返的中国地产时代

近期，房地产信号不断，政策频出，国家队直接下场。（更多内容见：《中国推出最激进地产刺激政策　国家队出场》）动作频频，甚至国家都开始收储，能否促使市场止跌企稳？

基本上现在房地产政策两类：一是三大工程（保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设），二是需求端放松和刺激政策。但是，很显然，前者落地不及市场预期，就看需求端放松和刺激政策。需求端放松和刺激政策是今年有限度地消化库存房产的主要政策。进一步放开限购，实施以旧换新、减税让利等政策，以刺激刚需、改善型需求甚至投资需求回暖。

需求端放松和刺激政策将带来哪些影响？

一是一线城市、重点大城市交易量回升，促进资金往大城市集中，如果一线城市全面放开限购，核心区物业价格短期内可以止跌企稳，但郊区、老破小依然下跌；二是三四线城市被虹吸，价格还将进一步下跌；三是整体市场还是下行，销售、投资、融资、价格和土地出让金还是下降，只是三四线和一二线的结构分化更加明显。

所以，仅靠需求端放松和刺激政策没法让房地产市场止跌企稳。之前有设备更新改造，家电、汽车以旧换新，如今又推动住房以旧换新。但是，住房以旧换新对地方财力的要求高，要不减税，要不财政补贴。一台冰箱3000元，补贴10%，300元可能撬动。一套房子300万，补贴10%，需要30万。从目前已出台的政策来看，力度都不大，地方没有足够的财力支持。

如果加上现在国家收储政策，上述分析的地方政府使用“三大工程”资金收储的政策，超大特大城市的房地产交易量会明显上升，市场信心也会提升，市场暂时止跌，但政策红利消失后依然下跌。

近期有机构预测2025年房地产触底，进而看多市场。他们给出的理由大致有四：房地产开发大幅度下降、三大工程资金支持，同时与日本巅峰时期相比，中国家庭杠杆率和城市化还有潜力。该机构看到了房地产开发大幅度下降、新增房屋供给减少，但是没有看到需求也大幅度下降，跟巅峰时期相比下跌接近50%，没有看到库存达到了历史新高。库存压顶，房价还能上涨吗？看到“三大工程”的5000亿贷款，但是没有看到资金和项目落地不及预期，对房地产市场的提振有限。看到了中国家庭杠杆率与日本巅峰时期的差距，但没看到中国家庭财富分配和债务结构，普通家庭负债率，购买力被透支。看到了中国城市化尚存潜力，但是没看到中国宏观经济走势和城市化进程已经放缓。

中国房地产的前景究竟如何？首先是宏观经济周期。房地产周期即宏观经济周期，反过来，宏观经济周期也决定著房地产周期。历史上，经济增速与房价走势几乎是一致的，而极少部分长期的背离主要是货币刺激的结果。过去20多年，尤其是2001-2014年，房地产价格快速上涨、市场迅速扩大，根本原因是宏观经济持续高速增长积累了庞大的购买力。中国经济经历了30多年的高增长后正在进入减速阶段。这也意味房地产也将随著经济增速下降、购买力下降而衰退，甚至因其泡沫问题衰退速度要快于宏观经济，进而拖累宏观经济走势。

二是工业化和城市化。最初，经济底子薄，工业基础差，城市化率低，在国家转型过程中，工业化和城市化突飞猛进，大量人口从农村涌入城市，工作、居住、生活等空间需求大增，因此大量资本投入到空间扩张上，开发城市土地，建设新园区、新城区，大规模投资道路、港口、工业园区、学校等基础设施和商品房。工业化和城市化高增长时代，也是土地和房地产最火热的时代。如今，中国正在进入后工业化时代和后城市化时代，对土地、商品房、商务物业、工业园区的需求下降，写字楼、厂房空置率上升，部分城市商品房过剩。

三是老龄化少子化。人口是土地和房地产的基本需求、长期需求。人口快速增长时代，农村人口大量迁入城市，需要大量投资空间。但是，如今，中国正在加速进入老龄化少子化社会，就会减少上述投资，增加包括养老、医疗和教育方面的投资。需要注意的是，老龄化少子化容易造成房地产的长期通缩，原因是房地产供给弹性不足，房屋一旦建成，供给在相当长一段时间是稳定的，但需求持续下降，价格也随之下跌。

四是供求关系和库存周期。当前中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间，接近成熟房地产市场的住宅套户比水平，与德国（1.02）、韩国（1.05）相当，稍微低于英国（1.17）、日本（1.16）、美国（1.14）。当然，住宅套户比反映的是平均水平，中国住房还有很多结构性问题，内部分配失衡，房屋和需求错配，房屋质量堪忧。但就当前来说，总供给还是比较充足的。再加上价格、债务、预期对需求的打击，家庭购买力被提前透支，这导致房地产库存大幅度上涨。

五是房地产泡沫破灭和债务风险。房地产泡沫破灭和债务风险是主导这轮房地产走势最直接、最重要的因素。上个世纪90年代日本房地产泡沫危机爆发后，到2012年用了20年时间才触底反弹。2007年美国次贷危机爆发后，在美联储、联邦财政部实施超级宽松政策救助的情况下，到2012年也用了5年的时间才走出谷底。中国房地产在2015年几项债务工具刺激下快速膨胀，到2021年达到泡沫巅峰。如今，开发商债务风险尚未得到遏止，如果这几家大型开发商集中暴雷，市场信用将彻底崩溃，债务出清周期可能长达10年之久。

六是房地产政策。从去年下半年开始，中国楼市政策频出，但政策定力偏强、效果不足，难以扭转债务恶化、市场下行和信心低迷的局势。为什么？ 2015年到2019年，房地产是主导产业，需要它来拉动经济增长，帮助上游钢铁煤炭等央企去产能、去库存、去杠杆。这个任务完成后，房地产接过杠杆，成了风险资产。2020年后，政策立即转向，房地产的定位变成了“防范系统性金融风险”。如今，这个定位虽有所调整，但仍处于“不要给我惹麻烦”的状态。

当前房地产政策最突出的特点是决策风险偏好下降。房地产作为一个已触发高风险的“马蜂窝”，央行、商业银行、政策性银行、地方国企等公共部门，都担心被风险传染，决策极为谨慎，政策落地不及预期。在新旧动能转换的大背景下，房地产的政策地位不复当年。

综合来看，目前中国房地产处于高风险的债务出清周期和库存创纪录的存量时代，加之整个中国宏观经济在高质量发展周期，相较于过去是减速时代，而后工业化和城市化，加之老龄化少子化这些因素的叠加，都决定了这一轮地产周期即便有国家队下场，都不再是那个“满城尽带黄金甲”的年代了。