中国推出最激进地产刺激政策　国家队出场

中国发布了近年来刺激房地产的最强举措，而且一口气给了一套“组合拳”。

第一个措施是关于地方政府消化库存住房的消息。中国国务院副总理何立峰在保交房的工作会议上就说，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困；对于商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

为了配合这个政策，中国人民银行副行长陶玲表示，设立3000亿元（人民币，下同）保障性住房再贷款，用来支持地方政府企业消化库存。这也是第二个措施。根据央行介绍，保障性住房再贷款，利率1.75%，期限为一年，可展期4次，主要是鼓励银行向各城市政府选定的地方国有企业发放贷款，这些贷款会用来收购未出售的商品房改为保障性住房。预计这项措施还会带动银行贷款5000亿元。

第三个措施是中国人民银行决定，取消全国层面首套住房和第二套住房的贷款利率下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，然后将首套住房的最低首付比例调整为不低于15%，第二套为不低于25%。两者都下调了5个百分点。业内人士反映15%的首付比例是中国有史以来的最低点，也是近年来最有力的住房刺激政策。

中国的国家统计局同日也发布了2024年1-4月份的房地产基本情况，凸显出当前房地产市场的严峻，也解释了为什么政府愿意推出如此大刺激的原因。。1-4月全国房地产开发投资30928亿元，同比-9.8%；其中，住宅投资23392亿元，同比-10.5%，均在下探。从销售端来看，1-4月份，新建商品房销售面积低于3亿平方米，同比下降20.2%，降幅比1-3月扩大0.8个百分点；资金端也不乐观。1-4月份，房企到位资金3.4万亿元，同比下降24.9%，降幅比1-3月收窄1.1个百分点。房企融资环境依然较弱。最重要的是4月末，商品房待售面积有7.46亿平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%，显示当前中国房地产市场去库存压力进一步加大。这个数据就反应，已经有一段时间的 “以价换量”并没有明显的从需求端传递到供给端，地产行业景气度下行可能还会持续。

这一轮房地产调整的幅度之大、范围之广、时间之长，都远超过往，市场亟需稳住。一方面，全国商品房库存创下历史新高。目前，全国商品房库存量为7.45亿平方米，其中住宅占了一半以上，相当于数千万套子还没有卖出去。然而，市场需求仍在持续萎缩，去化周期仍在上升。1-4月，新房销售面积2.92亿平方米，同比下降20.2%，其中住宅同比下降23%。要知道，高峰时期，全国商品房销售面积接近18亿平方米，月均1.5亿平方米，而销售额也高达18万亿。另一方面，几乎所有城市房价都在遭遇深度调整，部分城市甚至回到6-7年前，稳房价任务艰巨。根据国家统计局发布的70个大中城市数据，所有城市二手房价都出现同比负增长，最高降幅在10%以上。如果说前几年楼市调整更多集中于三四线城市，这一次一线城市也难以置身事外。此外，房企债务违约层出不穷，众多房企经营困难，需要更强的救市措施，才能够好转，不然企业们依然很很大的违约风险。

当然，国家队要下场，并非突然落地，而是早有迹象。就在上月底，中央政治局会议已有定调：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。未提“房住不炒”，没讲“三大工程”（ 保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设），首次提出“消化存量、优化增量”，信号意义再明显不过。

这一次提出的“消化存量，优化增量”，被坊间称为“化库存”，略不同于10年前的“去库存”。上一轮“去库存”，政策工具满满满：降准降息、棚改货币化、1亿人进城落户……叠加经济增长、城镇化加速、居民加杠杆，可谓无往而不利。然而，这一次“化库存”，面临的环境截然不同。房地产供求关系正在发生“重大变化”，居民杠杆率处于历史高位，经济、人口、城镇化、债务等基本面早已不同于以往。

非常时期，需要非常之策。取消限购、限贷只是第一步。面对供求关系发生重大变化的现实，国家队下场，正在变成现实。财新就报道称，住房城乡建设部、国家金融监督管理总局、国有商业大行等各大部委和机构已经抽调了各自在房地产领域内的骨干，去成立联合工作组。这就象征著“保交房”救助范围将进一步扩大，收购存量住房的办法也在酝酿中，杭州在之前已经先行先试。各地也在披露方案和公布试点结果，可以肯定的是，未来还会有更多城市，出现国资下场收购存量房，采用不同机制，盘活存量房以及租房市场。

国家队下场，有多大用？一方面，国家队批量收购新房，既可以立竿见影减少库存，还能盘活房企的现金流。多家房企之所以陷入危机，与其高杠杆、高负债、高周转的模式不无关系，但市场需求的萎缩也很致命。

当前最大的问题，用官方的话说——房地产供求关系发生重大变化。建的房子太多，买房的人越来越少。不管是基本面问题、收入问题还是预期问题，楼市一旦陷入“无人买房”的负面循环，就很难走出来。这时，就需要一条新的鲶鱼——国家队，直接消化部分需求，进而重塑供求关系。

另一方面，国家队回购的房子，可以转化为保障房，在减少保障房建设压力的同时，也遏制了楼市库存的进一步扩张。保障房建设，与城中村改造、平急两用设施建设，被称为“三大工程”。保障房是其中的重头戏，也是各地必须落实的民生任务。然而，且不说保障房建设需要天量资金投入，而房子越建越多，市场上的供求关系更难逆转，商品房的库存更难消化。所以，将保障房建设的资金，转移到收储商品房身上，既能完成保障房任务，又不乏化解商品房库存之效。

不过，能覆盖多少城市，收储规模有多大，资金量有多大，决定了是托底、稳住还是刺激的可能。稳地产是第一步，软著陆是最乐观的预期，还是先不要想太远。