北水买REITs好事近? HIBOR急跌助攻 专家：入市2大关键勿贪高息
关税谈判传闻四起，内地出招放水救市，港汇强势金管局接钱，美国议息利率按兵……经济博弈中，环球各路“衙门”相继落子，乱流之下，不乏“黑马”有望“借力打力”，伴随纳入沪深港通的声音再起，REITs（房地产信托基金）重回大众视野。
结合拆息HIBOR回落，地产板块皆受惠，REITs更是获得四方利好加持。不过专家就提醒，当前虽然值得部署REITs，但有两大关键选择，将令结果天差地别，有些值得即刻入市，有些甚至不妨做空。
中证监开腔撑互联互通 北水青睐高息
内地三大金融监管巨头，本周再齐聚，推出降息降准等，十项刺激措施振市。中国证监会主席吴清，重申支持将REITs纳入沪深港通，本地龙头领展（0823）应声抽高，全日大涨近7%。
港股近半年的绝地反击，北水的支持，功不可没。据高盛此前公布，今年首4个月，南向资金净流入780亿美元，已约为去年全年的75%；料今年总流入将达1100亿美元，折合近9千亿港元，实力不可小觑。
若论北水挚爱，除却内地未上市的科技股，其次便是部分较A股更“抵买”的高息股。盘点2024年港股通净买入排行，撇除榜首的阿里巴巴（9988），前5名的另外4只，就依次为中行（3988）、中移动（0941）、建行（0939）和工行（1398），股息率齐约6厘。
而REITs同以高息著称，参考港交所数据，在港上市的11只REITs中，6只股息率都约9厘；成交最活跃的3只，股息率也皆逾6厘，或可同样夺得北水“芳心”，兼具炒高股价。
港元强势 收息添份量
港REITs多背靠本地地产商，直接以港元派息，港汇近期势强，接连触发7.75兑1美元的强方兑换保证，令金管局四度入市接美元沽盘，股息更添份量。
而中资高息股派息，多以人民币计价，需考虑汇率走势。人民币近来兑每百港元超过93，较之于去年底的90，已算势弱，后续是否续有贬值压力，仍属未知。但也需留意，由于港元挂钩美元，不排除在美元节节败退的背景下，港元同会转弱，届时“攻守之势异也”。
HIBOR急跌 助借贷成本下降
REITs本质而言，仍是令投资者，间接持有地产资产，与楼市“息息相关”。受累于此前息口高企，地产商动辄百亿负债，计息的借贷成本，无疑成为“达摩克利斯之剑”。
如上文提及，出于联汇要求，金管局近来四度向市场注资，银行体系总结余上升至超过1740亿元。金管局总裁余伟文，周内出席立法会会议时，就回应指，伴随资金增加，预计港元拆息会回落，对香港来说是好事。
视乎港元拆息（HIBOR），周内也应声急泻，与楼按相关的1个月HIBOR跌穿2厘，为2022年9月来最低水平，新造H按的实际利率计就为3.32厘，也是近两年来首次低于封顶息。就基本面而言，有助于地产商纾解借贷成本压力，确乎应利好地产相关板块。
派息比例胜股票 另免缴印花税
除却板块的共性受惠，REITs另有制度的天然优势。依规定，REITs需将最少90%的税后净收入，以股息派给投资者，门槛可谓相当之高。寻常地产股及高息股，其派息比例则由公司自行决定，能否长期维系，就需依赖其盈利情况，以及公司是否“豪爽”。
另一边厢，在税收层面，中资高息股，出于内地要求，还需扣除一成股息税，才能落入股东袋中，其实有所折扣。而港股另有买卖双方，各自支付0.1%的印花税要求，但去年底，本港豁免了REITs交易的印花税，有助于减少交易成本。
此外，内地散户经沪深港通，另需缴纳20%的股息税。去年就有传闻，内地或考虑减免此项税收，市场憧憬政策落地，届时也将利好港股通之中，受内地投资者热捧的高息资产。
专家：两大关键选择 结果天与地
银河国际证券中国和香港研究主管郑怀武表示，今次吴清主席重提REITs纳入港股通，积极的信号不言而喻，料今年之内得以成事，值得提前部署搏升浪。
但他也提醒，其一，在港上市的REITs有限，市值与成交额分化较大，并非都将有幸纳入，港股通有50亿元以上的市值要求，若不达标，恐就难以受惠。翻查港交所数据，市值50亿元的要求，目前仅有领展（0823）、冠君（2778）以及置富（0778）三间可满足。
其二，需考察背后的物业与组合，例如鹰君（0041）旗下的冠君产业信托，市值与股息率虽都不俗，但旗下物业主要为甲级写字楼，包括花园道三号、朗豪坊等。郑怀武解释称，大环境尚未乐观，写字楼空置率接近历史新高，因此此种类型的REITs，不单不建议买入，反而可沽出乃至做空。
领展、置富值博 看涨近两成
相较之下，郑怀武推荐买入的就为领展，以及置富产业信托，且现在即可入市。据他预计，不计收息回报，仅价格就还有15%至20%的上望空间。
其续指，二者的底层物业组合，均以商场为主，较写字楼更为稳阵。此外，结合五一假期，内地访港游客人流如潮，获行政长官李家超形容为“丁财两旺”，或也可助推上述两只REITs，旗下商场的零售生意向好，回报更丰。