投资美股｜施永青点评最大对手　贝壳如何撑起6千亿市值

中国最大的房屋交易服务平台贝壳（美：BEKE）赴美上市三个多月，股价一度翻了三倍，近日因配股才由高位回落两成，市值仍超过770亿美元，折合近6,000亿港元，比在港上市的任何一只内房股都要高。在内地经营中原地产，属“同行”的施永青，深受贝壳野蛮成长的影响，由他来点评最强对手，或许合适不过。

贝壳的前身是房地产经纪公司“链家”，由创办人左晖于2001年在北京成立，并逐步成为行业龙头。链家率先在业内创建“楼盘字典”和ACN（Agent Cooperate Network，经纪协作网络），把楼盘交易流程和服务标准化。2018年，左晖成立贝壳找房，开拓线上平台，将链家的经验推广给其他中介品牌。截至今年上半年，贝壳平台拥有自营链家门店7,700家，经纪人13.42万人；加盟品牌和其他合作品牌门店34,547家，经纪人32.18万人，非链家品牌成推动业绩增速的力量。

贝壳的业务包括二手楼和新楼销售、房屋租赁、装修和社区服务等，例如在二手房交易市场，贝壳收入主要来自中介在网络发布房源的费用，置顶竞价的费用，以及房屋交易的手续费。此外，贝壳今年还上线了第三方金融服务，提供租房分期、装修分期、房产金融、保险等产品，开拓更多收入来源。

施永青：中原先揾生存空间

曾长时间占据内地房地产中介一哥地位的中原地产，面对中介同行及互联网浪潮的双重夹击，市场份额不断被蚕食。该公司创办人施永青坦言只能防守，未有加盟贝壳平台，“中原无得做一哥，但内地仲有4万多经纪，遍布30多个城市。一手市场有一定市占率，二手市场明显同佢有距离，个别城市已经无得争，只能在内地先揾生存空间，唔死得先，再揾机会揾佢弱点。”

例如在深圳，中原地产依然守住一哥位置，但施老板笑言：“无谓刺激佢，佢集中小小力量搞我，已经好难顶。”

共享资源胜传统经纪

纵然是竞争对手，施永青旗下“C基金”亦有投资贝壳，贝壳初上市时，施永青在网上也曾话“买得过”，并多次点评贝壳这家公司，网民若跟买可能已有所斩获。

同为行内人，自然更熟知对手优势。施永青解释，在地产代理行业，最重要是掌握资讯，链家除了有楼盘字典，确保盘源相对正确外，在共享资源上也做得较传统经纪好，“例如业主减价，传统经纪会收埋唔公开，自己先做一轮，链家就要求第一时间打落电脑，比全部人都知道业主减价”。

他续指，链家成功以后，发觉经纪代理行业要重成本经营，包括租铺、请人，要变身全国性公司“有排搞”，于是开放了加盟店，把以往链家的经营手法，变成规范性流程，复制予其他行家，加盟的品牌只能按该模式营运。后来，这套标准化的经纪服务流程搬到线上，衍生出贝壳找房。

叹中原上市受阻　难打烧钱战

施永青指，贝壳是用互联网概念，颠覆性的改造了地产代理市场，加上其在市场上不断集资，如早期的风险投资及到美国上市，令贝壳可以烧钱大打规模战和价格战，用承担亏损的能力排斥对手。

像其他新经济公司，贝壳早期的疯狂投入亦开始录取回报，据最新第三季业绩，收入录205亿元人民币 ，同比增长70.9%；经调整净利润为18.58亿元人民币，上涨210.6%。

反之，中原地产一直未有上市，未能利用市场资金发展，主因是得不到中原另一位大股东王文彦的支持，施永青感叹：“无得遗憾架啦，我系认命嘅人，鬼叫你拍住个咁嘅拍档。人哋可以用社会嘅钱（发展），好多财技方法拎大量资金；我用公司赚返嚟嘅钱，只靠有机增长。在这场战役唔止绑住只手，系扑断埋只脚。”

贝壳打倒地产霸权 佣金胜一筹

贝壳在11月30日收报65.33美元，市值高达770亿美元，折合近6,000亿港元，盖过所有上市的内房商。据中信证券报告，预计贝壳2020年、2021及2022年净利润可达55.3亿、85亿及117.9亿人币，按PE等估值方法，予目标价78.9美元。

施永青说，地产商被看成传统经济“无出色”，市盈率特别低，贝壳则属于平台型公司，掌握市场讯息，有规模效应。对于现行估值是否泡沫，他认为，若贝壳最终能垄断市场，或可有这样的价值。

他续说，现时市场上揾楼的买家，几乎都被贝壳掌握，连带其在一手楼市场亦坐拥议价权，“香港人话打倒地产霸权，靠游行示威点打？贝壳就打倒地产霸权啦！佢话地产商几时开盘，卖咩价全部我话事，啲客喺哂我手。普通代理接地产商盘收0.6%至1%佣金，贝壳可以收3%至4%。”

斥2亿搞HOUSE730“抗外敌”

至于本港地产经纪行业可否复制贝壳模式，施永青认为不能，因香港经纪未必似大陆员工，愿意接受流程监控，加上自有代理发牌制度后，近年行业招聘愈趋困难，更难大规模改变行业心态，链家则可在学校招聘一批“白纸”，好使好用。

为防止如贝壳般的“外敌”攻入本港，施永青个人及中原等公司去年投资2亿元成立“HOUSE730”网上放盘平台。施永青解释，平台不是以服务中原为主要目的，是希望打造一个行业的网站，开放予业界使用，冀成为买家揾楼的首选平台。他说，平台与贝壳不同，只作行业资讯共享，并非要重塑行业运作。