【专访】“疫市”楼价硬净　黄元山：后市难料　关注这一焦点因素

香港楼市长期“离地”，新冠疫情下楼价终稍有回落迹象，不少急于上车的港人最近多了“睇楼”，期望可把握机会入市。惟疫情未见底，楼市已率先反弹，反映港楼“抗跌力”强。

团结香港基金副总干事兼公共政策研究院院长黄元山接受《香港01》访问时表示，香港房屋供应长期不足，加上全球央行“放水”，部份抵消了疫情对楼市的影响。他直言，楼市后市难以预测，但未来一大焦点是各地的“经济再启动”，能否带来可持续的经济增长。

疫情令全球经济大倒退，香港首季GDP创有记录以来最大跌幅。不过，香港楼市跌幅有限，且疫情阴霾未过，中原楼价指数已止跌反弹。黄元山表示：“环顾所有的资产类别，楼市的确好硬净”。

过去6年私楼落成量 距目标差“两个太古城”

他指出，影响楼价的因素众多，除了基本因素如房屋供应需求外、楼市政策、资金供应等均会影响楼市。从基本因素分析，现时港楼供应严重不足，与政府《长策》﹙《长远房屋策略》﹚旧有目标落成量相比，在过去6年间，私人住宅累计短缺23,300个，约相等于两个太古城，而公营房屋则累计短缺82,600个单位，约相等于12条彩虹村。

单位供不应求外，他形容，现时各国政府推行的货币政策也是“史无前例的大”，财富效应下，香港楼市下跌的幅度自然有限。“现在大家关注的是，究竟未来经济再启动，能否带来可持续的经济增长，如果不能的话⋯⋯对长远楼市发展会有影响。”

不过黄元山强调难以预测未来楼市走势，因为背后涉及众多因素，他以股票为例，“在股灾底下，再好的公司，股价都会跌，所以市场价格和基本因素唔一定永远都会挂钩”，所以买楼切记要“量力而为”。

吁速重启“新市镇”计划　 以长远解决房屋供应

香港房屋供不应求，黄元山称原因之一是港府“造地”十分困难，自70年代，政府发展了9个新市镇，但回归以来，香港再没有新市镇落成。“整个新市镇既过程都系停停郁郁，基本上都系没有结果”。

他又指，现时政府利用其他的土地用途建屋，如利用郊野公园、棕地、农地等，插针式建屋，能提供的单位有限，而且本身各区的承载力有限，需要有更完整长远的土地规划。“我们不是要一个地盘起楼这么简单，而是要觅地去起“Town”﹙新市镇），才有机会解决土地供应和房屋问题”他说。

他举例，新界居住人口多，西铁繁忙时间几乎上不了乘客，未来要再发展新界东北、洪水桥等地，问题重重。即使有地，要变为一个市镇供人居住，也需要很多基建和交通铁路等的配合。

参考新加坡模式　 订立清晰愿景目标

政府觅地，近年面临不少政治阻力。黄元山建议港府可参考新加坡的住屋模式，计算人均居住面积、总楼面面积及港人可负担能力，并订立愿景目标，确立上车时间，而不是让港人无了期地等候。他表示，透过清晰的愿景目标，相信有助建立社会共识，降低政府觅地的难度。

他又指，明日大屿也好，新界也好，“新市镇”的发展最重要是要以人为本：例如全面规划好市镇的发展方向和基建，如交通、学校、商业设施等。他亦建议，政府可按需要兴建与新加坡相似的组屋，以较低的价钱供港人置业。