美国减息｜负债逾6500亿　地产股久旱逢甘露？　温杰称前景仍未明

美国联储局宣布减息半厘，利率点降图亦显示，局方预料今年内还将再减0.5厘，意味逾两年的加息周期终于正式结束！市场估计，本地地产商，特别是高负债的企业将会最受惠，大摩直言，本港拆息只要每降1厘，地产股盈利便增5%，并以负债较高的新世界﹙0017﹚为例，倘美联储减息1厘，该公司则可节省11亿元利息开支。

《香港01》统计，十大地产股﹙市值逾100亿、业务以香港为重心﹚总负债超过6,500亿元。不计个别条款，粗略估计，利率每降1厘，利息开支有可能削减65亿元，相反手持净现金逾400亿的信置（0083）或因利息收入减少而沦“输家”，惟专家明言，信置仍有其“值博率”。

美国联储局宣布减息半厘，一般而言减息对息口敏感的行业，特别是地产收租股影响甚大。事实上，本地地产股周二﹙17日﹚已获资金“偷步”追捧，新世界（0017）及长实（1113）分别抽升5.5%及4.4%。

回顾今次为期逾两年的加息周期，美国共加息11次累计达5.25厘，相反本港最优惠利率P则只合上调5次共0.875厘。虽然加幅是历年来最温和的一个周期，但银行同业拆息一度抽升至逾5厘，实际按揭利率也由2022年初约1.5%逐步上升至现时4.125%。

10大地产股 总负债逾6,500亿

一众准买家是否置业，很大程度上会考虑息口持续上升对供款水平的潜在影响；一旦买家却步，发展商持有的新盘及“货尾”难清，同时信贷成本亦因利率上升而上扬，未能货如轮转之余，亦局限企业投资，侵蚀企业盈利。

《香港01》翻查主要地产股最新的业绩报告，不难发现资产负债比率近年持续上升，单计十大地产股，除信置持有逾455亿元净现金外，余下九间发展商的总带息负债已高达6,500亿元，这还未计股东贷款及永续债。

若果不考虑债务条款，利率每降1厘，利息开支有可能削减65亿元。至于手持净现金的信置，其利息收益或因此下降，该公司刚过去财年的财务收益净额达22.97亿元，同比升七成。

详细报道：新世界料蚀200亿！　逾15地产股盈警合奏　“一次性”财技大解构

高负债、高利率困扰行业逾两年，股价亦急挫，翻查主要地产商过去52周的表现，其中以恒隆及新世界的跌幅最多，现价与52周高位比较下挫五成，九置亦跌近三成。（下表）

大摩︰拆息每降一厘 地产股盈利料增5%

市场期待美国联储局减息，可助各发展商舒缓困境。摩根士丹利﹙大摩﹚早前发表报告，指发展商将较为直接受惠于美国减息，预期1个月银行同业拆息（HIBOR）将由今年上半年4.5厘回落至明年2.75厘，实际利率则下调至3.25厘。

摩根士丹利更估计，HIBOR每下调100基点，地产股盈利将增加5%，利及负债比率较高的新世界发展、恒地、嘉里建设及希慎兴业，以及较多以浮动利率厘定债息的发展商，如九置。

《彭博》一个专栏引述大摩报告称，现时本港上市发展商有约60%债务以浮动利率计息，以新世界为例，倘美联储减息1厘，则可节省11亿元利息开支，及对盈利带来31.1%的提振；报告又估算可为嘉里建设（0683）、恒地（0012）、恒隆地产（0101）及希慎（0014）盈利带来分别12.4%、10.9%、7.7%及7%的提振。

至于银河联昌亦预料明年美国将减息1.5厘至2厘，这将促使港元拆息及最低优惠利率向下，有助于纾缓住宅楼价的压力，现时物业租金回报率约为3.3厘，低于4厘的按揭利率水平，随著美国减息5至6次后，租金回报将回复与按息的平衡，甚至略高于按息，因此对住宅物业市场前景持乐观态度，特别偏好新鸿基地产（0016）及恒基地产（0012）。

在高息股方面，银河联昌看好嘉里建设（0683）、领展（0823）及恒隆地产（0101）。

温杰︰减息影响未明　 对行业态度审慎

凯基投资策略部主管温杰接受《香港01》访问时表示，美国减息首先利好负债高的企业，特别是新世界，其债务成本将会下降。但他直言，减息是否会对楼市产生正面影响，仍要视乎住宅供应量、市场需求及经济前景的走势。

温杰明言，目前市况难以估计，始终发展商货尾多，各大发展商都在待减息后推售楼盘，不排除与政府年初宣布“减辣”后，楼市一度出现小阳春，“不过大家都唔知今次（减息后）小阳春可以持续到几时，所以﹙成交﹚量或有增加，但价钱就未必。”

至于信置一直持有大量现金，温杰认为，虽然减息令信置的利息收入下降，但认为现金水平高，反映公司灵活性高，将来市况如何，集团都有足够资金应对，因此在市况不明朗的情况下，认为投资者可考虑“各走极端”，留意新世界及信置的表现，但整体而言，他对地产股持审慎保守的态度。

挑选地产股 摩通列三大特点

摩根大通亦发表报告，指地产股自7月初以来表现优于恒指8%，主要是由于降息预期，然而在实际降息之后，地产股或不一定再跑赢大市，因为行业基本因素，包括住宅、办公和零售或者见反弹，预料降息预期已被消化，优先选择具有以下特点的公司：第一是股息确定性较高；第二是承诺股份回购计划；第三是具涉及相对弹性的次产业（必需消费品）。

首选为领展、太古地产及长和，均予“增持”评级，目标价分别是42元、16.2元及50元。