冯程淑仪赌王姨仔互换豪宅　一个换两个　低税局估值130万

撰文： 香港01记者
出版：更新：

回归以来政府高官屡次爆出利益冲突问题，惹起社会广泛关注。《香港01》记者调查发现，位居公务员最高职级的民政事务局常任秘书长冯程淑仪，2年多前以一个半山单位，与赌王何鸿燊三太的胞妹陈婉玉名下公司，交换跑马地2个相连单位，冯并向陈缴交650万元作为差价。

《香港01》亦发现冯太夫婿冯永业约10年前身为政府高层，曾与陈婉玉就开放航权及直升机业务上有关系。

事件惹起多项涉及利益冲突的质疑。冯太回复称这交易由物业代理处理，自己不知悉交易的另一方是谁，亦已依正常手续缴付印花税及向政府申报。不过，土地监察主席李永达批评冯太严重缺乏政治敏感度，促请她向公众交代内情，释除公众疑虑。

【冯程淑仪回应：称议价全交地产代理　不知交易方身份】

【专访中原代理 认冯太合约无提代理违常规（有声）】

根据土地注册文件，2013年11月6日时任康文署署长的冯程淑仪，与志俊有限公司签订一份物业交换合约（agreement for exchange）。

记者翻查土地注册文件发现，2013年11月6日时任康文署署长的冯太，与志俊有限公司签订一份物业交换合约（agreement for exchange），公司注册处资料显示，志俊有限公司的单一股东，为直升机公司空中快线行政总裁陈婉玉。文件显示，当时冯太以手上位于西半山雍景台一个实用面积1117平方呎的中层单位，另加650万元，换取陈婉玉于跑马地成和坊持有的2个同层相连单位，该相连单位的实用面积共2359平方呎。

交易最终于翌年，即2014年4月30日完成，冯太按合约向陈婉玉的公司补上650万元，便达成从一变二的豪宅交换，实用面积比以前多出一倍。

【官商换楼丑闻】AO界金童玉女　俱居政府要职　年薪逾850万【官商换楼丑闻】土地物业价值高　高官易卷利益冲突【官商换楼丑闻】冯太称托中原代理换楼　惟合约无提　5疑团待解【官商换楼丑闻】冯程淑仪称议价全交地产代理　不知交易方身分【官商换楼丑闻】夫冯永业曾主责开放航权　陈婉玉直升机公司受惠

这类罕有的物业交易，引伸出多个疑问。第一，作为高官的冯程淑仪，为何会与一名富商进行罕有的物业交换？《公务员守则》规定，公务员必须确保公职与私人利益之间不会出现实际、观感上或潜在利益冲突。如出现这些情况，须向上司申报决定如何处理。冯太如何衡量这物业交易，可能出现上述的利益冲突？

【AO界金童玉女 年薪逾850万】

2013年陈婉玉以此成和坊两个单位，与冯程淑仪交换。(香港01记者摄)

《香港01》委托测量师行估价　差额950万元

第二，冯太向陈补上的650万元是否足够？《香港01》委托了一间独立持牌测量师行，对涉事3个单位估价。该行参考一系列市场交易及市场购买力分析，并预设单位买卖时状况正常，无额外增值条款。报告显示，陈婉玉2个单位，在交易当日的价值分别为1450万元及1390万元，合共2840万元。冯太的单位则时值1890万元，换言之，根据测量师报告，两者差价为950万元，冯太只向陈婉玉补上650万元，较估值低300万元。

另外，记者亦以顾客身分，委托了一间主要银行为单位作估价，并以中原城市领先指数推算物业交换当日差价，计算出差价为1000.3万元。而根据冯太事后向《香港01》表示，已缴交58.5万元双倍印花税，除以税率7.5%，推算得税局评定的差价为780万元。换言之，3项专业估价，同样高于冯太所补的650万元。

冯程淑仪以手上位于西半山雍景台一个实用面积1117平方呎的中层单位，另加650万元，换取陈婉玉的两个单位。(香港01记者摄)

第三，根据《印花税条例》，交换物业的计税方法，是按涉及的两组物业之间的差价而厘订，但一般买卖物业交易，则以购入物业的价值计算。换言之，交换物业比一般买卖的方式，可大幅节省印花税。因此，冯太如此与一间私人公司透过交换物业的操作，此举是否为自己及私人公司避税？

为计算冯太节省的税款，记者按照独立测量报告的物业估价，计算以一般方式买卖涉及的税项。香港永久居民购入的第一个物业，才会豁免双倍印花税（DSD）。假设以有利冯太计算方法，以先购入成和坊相连单位较贵的，即1450万元单位，按原印花税3.75%征税计算，税款为54.38万元；之后购入相连较平的1390万元单位，按较贵第1标准7.5%计算DSD，税款为104.25万元。换言之如冯太以一般方式买卖物业，须缴付约158.63万元，比起冯太实际缴付予税务局的58.5万元印花税，应要多缴逾100万元。

【冯永业曾主责开放航权 陈婉玉直升机公司受惠】【土地物业价值高 高官易卷利益冲突】

记者周四早上到冯程淑仪的寓所楼下守候，要求进一步回应事件。她说：“我已经在书面上回复了你们，有什么问题请你直接找她(负责的地产经纪)。”记者遂问负责经纪当年是否主动接触她时，她向记者表示“当然”后，便上车离去。（香港01记者摄）

冯程淑仪：由地产代理介绍　不知悉前业主是谁

记者本周三书面要求冯太回应事件，她透过新闻组回复称，上述买卖交易是经由中原地产代理介绍，成交价的议价过程亦是经由地产代理代为磋商。在整个买卖过程中，她从来没有接触过交易的另一方，亦没有参与议价过程。

冯太又称，自己并不知悉有关单位前业主的公司的股东是谁，而在有关交易协议上签署的另一方亦不是查询所提及的陈婉玉女士。

【官商换楼丑闻】夫冯永业曾主责开放航权　陈婉玉直升机公司受惠【官商换楼丑闻】AO界金童玉女　俱居政府要职　年薪逾850万

至于两组单位的差价，冯太称是由地产代理按照当时银行的估价作出建议及进行议价。买卖交易完成后，政府税务局亦作出正式估价，确认两组单位的差价为7百多万元，她已按照税务局对两组物业估价的差价全数缴付合共58.5万元的双倍印花税。

她又称，有关单位在买卖交易前已征询律师的意见，合乎法例要求，亦已根据公务员申报规则适时作出申报。惟记者向冯要求出示她委托地产代理的书面证据，但至周四晚仍未回复。

地产代理称介绍冯陈互换物业

记者向冯程淑仪所指的中原地产代理查询，她表示是自己介绍冯太及陈互换物业，二人并不认识，“如果双方见过，我们无法做生意啦！”代理承认如此交易“情况特别”，但其后又补充“物业一个买一个卖好正常，无乜特别。”该代理又表示上述单位曾交由银行估价，亦指冯太已按金额补足差价，然而关于差价银码为多少，代理却表示已经忘记。

李永达批评冯缺乏政治敏感度

土地监察主席李永达批评，冯程淑仪作为最高阶公务员，与商人私下换楼，严重缺乏政治敏感度，促请她向公众详细交代。“交换合同换楼是非常罕见，而且透明度低，亦非一般市民容易接触到。”

曾任廉政公署调查主任的林卓廷，表示互换物业是极罕见的行为，如果冯程淑仪知道丈夫冯永业曾于公务上与陈婉玉的公司有来往的话，根本不应该与对方交换物业，因为令人合理地质疑冯有利益冲突的嫌疑，容易令人怀疑开放航权事件与换楼事件有关。

报料请致电或WhatsApp “01线报”：6511 0101

你想看更多精彩的深度文章吗？请购买今期《香港01》周报，或点选此处：成为我们的订户。