王国龙指2因素助REITs实现价值回归　如获纳互联互通可提升流动性

领展（0823）行政总裁王国龙发表文章，指出外围利率环境改善和内在经济发展稳定，将有助REITs实现价值回归。若REITs日后能够纳入互联互通机制，更将为内地与香港市场的投资者带来资产配置的新选择。REITs风险适中且拥有稳定的分红政策和相对可持续的股息收益率，符合投资者稳健资产配置的需求。

王国龙于文章内指出联储局在2023年12月13日的议息会议后，向市场明确表态未来可能减息。这一“由鹰转鸽”的态度变化，刺激全球多项资产价格齐齐冲高，其中亦包括近两年来承压的亚太区房地产投资信托基金（REIT）。在投资者普遍预期美国加息周期接近尾声之际，亚太区REITs市场已从去年10月底的低位开始呈现反弹趋势。香港恒生房地产基金指数和新加坡iEdge亚太REIT指数，于2023年最后两个月内分别上涨约16%和15%，大幅跑赢两个市场的大盘。

他进一步指出市场目前已有共识，即国际金融体系已走出过去几年中最“紧缩”的阶段。尽管未来环球经济前景仍有不少挑战，但主动型投资者已开始重新考虑其资产配置策略，REITs获追捧就是典型例证之一。而对于A股和港股投资者，在经历市场调整后，外围利率环境的改善和内在经济发展的稳定，都将有助两地市场逐渐迎来价值回归。

REITs拥有稳定分红政策

王国龙亦指出，相较股票REITs是其风险适中且拥有稳定的分红政策，和相对可持续的股息收益率，也符合目前内地投资者稳健配置的需求。在经历近年股市波动后，“求稳”渐成市场主流心态。根据上海交通大学中国金融研究院牵头发布的《中国居民投资理财行为调研报告（2023）》，期望投资年化收益在保值不亏至5%之间的内地受访者，占比从2021年的37%大增至2023年的54%，期望更高收益的比例相应减少。

根据香港交易所资料，港股合计11只REITs于2024年1月17日的静态平均收益率约为9.07%，静态市值加权平均收益率约为7.13%，显著高于传统现金类和部分固定收益类低风险低回报资产的收益率。受监管要求，全球主流市场上市REITs每年的分红比例，普遍不得低于可分派收入的90%，港股亦有数只REITs常年将全部可分派收入都用于分红。而根据招商银行《2023中国私人财富报告》，约40%的受访高净值人士未来两年内有意配置REITs，这亦是市场发展成熟的一种体现。

料减息惠及REITs底层资产

他表示内地和香港的证券监管机构已在去年多次表示，正研究推动REITs纳入互联互通机制。据香港交易所统计，内地与香港启动股市互联互通的九年以来，沪深港通分别为A股和港股带来约1.8万亿元人民币和2.9万亿港元的净流入资金。若REITs最终获纳入，投资者基础的扩大，流动性和交投活跃度的提升，都将为两地REITs市场发展带来新的机遇。

宏观因素改善也将支撑REITs的估值。全球主要央行可能在2024年内减息，有助降低REITs的利息支出。货币政策转向也将提升整体经济活跃度，惠及REITs底层资产。

王国龙指出投资REITs并非万无一失。利率走势、地产周期等都将左右REITs的基本面；资产与基金管理人的专业度亦会影响REITs资产的价值。目前内地与香港REITs市场估值仍处低位修复阶段，但相信随著结构性利好持续增加，REITs有望在投资者未来的财富管理与资产配置中扮演更重要的角色。