【美国加息】息魔要令楼价回落　专家︰美息升至2.5厘才见真章

美国联储局又再加息四分之一厘，令联邦基金利率目标区间达1厘至1.25厘，意味借贷成本面临上升压力。金管局今早随即宣布跟加利率，将贴现窗基本利率上调0.25厘，由1.25厘上调至1.5厘。联储局还暗示，今年加息1次，而明年底联邦基金利率预测中位值为2.1厘，亦预示明年加息次数达到3次。

莱坊林浩文︰升至2.5厘才“见真章”

息魔陆续有来，市民最关心的莫过于对本港楼市之影响。金管局总裁陈德霖今早亦呼吁市民不要掉以轻心，管理好风险，置业时要充份考虑能否承受市场价格的波动，以及未来20年、30年的利率风险。

莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文认为，若要单靠利息令楼价下跌，起码要待联邦基金利率升至2.5厘时才“见真章”。

今轮加息周期，美国联储局在2015年12月率先打响枪声，加息四分之一厘，终结零息时代，连同今次的利率上调，18个月来已累计加息4次。不过，对于港人而言，美国加息可谓是“不痛不痒”，事关早年有分析指加息之下对楼价升势有压抑，但事实显示毫无影响，有二手楼价指标更在上周出现第16个星期上升，打破1997年创下的纪录，楼价再度破顶。

利率基数低　小幅加息不痛不痒

美国加息目前未能影响香港楼价，主因是香港银行体系无意跟随美国加息，承造按揭的银行只是轻微增加按揭利息，借按业主的成本未见明显上升，自然有条件安心持货。同样地，准备上车的买家对借贷的心理压力也下降。林浩文解释，即使按息跟随联邦利率加0.25厘，以每100万元的贷款额计，每个月都只增加借款人约百多元的利息支出，目前自住客的借贷金额一般在300万至500万元之间，在联储局加息后理论上也只是每月多付数百元利息，不算吃重。而且，自住客更占去整体买家的7成人数，过份借贷的投资者客其实属少数。

所以，要靠利息因素令业主有沽货压力，需要累积更大的利息升幅，林浩文估算，联邦基金利率起码要到2.25厘至2.5厘之间时，按揭利息的增加就会开始“入肉”，“每百万(元)多咗千几蚊利息”。

问题在于，美国加息步伐并不算快，以每年加息3次、每次0.25厘的幅度计，要2年后才见2.25厘至2.5厘的联邦基金利率区隔。此外，美国经济表现不稳定，明年能否维持今年的加息速度成疑，令林浩文觉得加息对买家和业主有心理影响，多过实际影响，“明年加息次数好难估，应该都会加嘅，但步伐要睇返美国经济表现。”

香港银行钱多　未有意欲跟随加息

至于香港银行体系不跟随美国调整利率，则与银行体系结余仍然“水浸”有关。中银香港﹙2388﹚投资管理总经理陈少平在美国今年3月加息后便指出，香港银行体系结余约2,600亿元，若计及外汇基金票据，整个体系的可动用资金更高达1万亿元，在资本充斥的情况下，港元拆息随美息向上的机会不大，“唔够钱咪去贴现窗拎钱……﹙但﹚根本无人‘要钱’，3个月拆息得果厘几，每日拆借出去都要蚀钱，市场已表示我不同意港息要加。”

不过，陈少平留有注脚，指港元兑美元的汇率达7.8水平以上，可能出现资金大量流走的情况，届时香港银行界或许就会有加息压力。港元汇率近期多数处于7.79算的水平，周一晚上曾触及7.8算。未来银行体系的资金流向，值得留意。

另一个更重要的因素，是不少业主已经“供断”物业，有数据显示，接近6成业主已经完成按揭供款，换言之，加息多少对这类业主已没有直接影响。基于香港业主持货力强，且预期香港今、明年经济稳定，林浩文预料美国今年下半年仅再加息一次，明年加息又有难度，香港楼价在下半年仍会继续升3%至5%。