领展负债达270亿　靠“两点”箍投资者　黄国英︰地位如煤气

领展﹙0823﹚最新公布截至2017年3月底止全年业绩，期内可分派总额50.75亿元，同比增长9.52%，全年“派息”亦增至每单位228.41仙。
业绩结果看似皆大欢喜，只是领展近年举债收购资产，净负债额累积升至268亿元，丰盛金融资产管理董事黄国英形容，如此负债水平“绝对会限制新收购”。之不过，他坦承，无意在现价沽出基金持货，更正在等候领展急跌时加码，因为领展身怀两个特点，赢得比传统砖头股更“超然”的地位。

领展周三﹙7日﹚中午公布业绩后，股价表现先升后回软，平收61.65元。投资者面对“有升有息”的业绩照样忍手，也许是出于理性的思考。原因是，撇除逾百亿元物业重估因素，领展全年可分派总额50.75亿元，同比增长9.52%。以此推算，领展的“市盈率”高达27倍。换言之，如果领展的盈利维持不变，现在追货的投资者，理论上需要27年才能赚回投资本钱，令领展的吸引力顿时降低。

收租王变身发展商

过往，领展炙手可热，皆因有一招“点石成金”的赚钱方程式，便是将旧商场翻新，引入连销集团，收取市值租金，“活化”一批又一批的商场。只是领展上市11年间，股价愈升愈有，已成为市值1,364亿元的庞然大物。如果再依赖过往“旧场翻新”的套路，增长表现恐怕会教投资者失望，尤其是据公开资料，领展其实已累计完成了53个提升工程。

因此，开发新业务的大计成为投资者的最关心的事，所讲的就是领展踩入商厦收租市场，以及北上发展租赁业务。翻查资料，领展在2015年1月踏出转型的第一步，伙拍南丰以58.6亿元的高价投得观塘鸿业街商业地皮，预计于2019年在地皮建好一座名为“海滨汇”的商厦；翌年2月，又独资59.1亿元购入旺角前工业贸易署大楼，计划花4亿元翻新为银座式商厦，今年第四季开幕。另一边厢，领展跳出香港的“大本营”，过去两年，三度出手收购内地一线城市的投资物业，包括北京欧美汇购物中心、上海企业天地及广州都荟广场，总作价146亿元。

净负债额高达268亿

由于北京欧美汇购物中心和上海企业天地这两个项目的盈利贡献，其实已反映在最新的业绩表现中。因此，短期内只剩下“海滨汇”、工贸署及都荟广场作为新业务的盈利增长点。当然，领展可以继续收购新的项目，但长期而言，此举也有限制，皆因领展的现金及存款仅6.85亿元，净负债额高达268.12亿元。

丰盛金融资产管理董事黄国英认为，这个数额相当高，“绝对会限制进行新的收购计划”。除了负债多、现金少，更重要是管理层有规定，商厦或内地物业资产不能超过总资产的12.5%，而目前已占比8.8%，再开拓新业务的空间其实有限制。

领展樽颈问题非独有   黄国英：其他地产股更大

话虽如此，黄国英表明，无意让旗下基金沽出领展票，即使领展目前的股息率仅约3.7厘，相对其他地产股为低，但它已建立了一个长年的派息纪录，兼且每年近乎将赚回来的钱都分派给投资者，派息透明度比大多数的地产股为高。

领展还有另一个吸引点，就是屋邨商场需求稳定，提升租金的空间也相对高，“其他物业公司的樽颈问题比领展更大。”相反，领展未见有重大不利因素，足以令旗下物业的租金大跌。

黄国英相信，市场已接受领展目前相对低的利息回报率，视领展的地位有如煤气﹙0003﹚般“超然”，“以前不断有报告认为煤气市值贵，但煤气股照样不断地升。”所以，即使领展的盈利增长预期不及以往性感，对于会否增持领展，黄国英直言“当然有兴趣”，正等待市场出现恐慌性抛售，令领展股价急挫，“(股息率)有4厘都杀”。