瑞银实证实验室称市场低估北都开发速度　忽略楼市3个结构变化

瑞银发表实证实验室报告分析本港“北部都会区”规划。该行认为市场人士低估“北部都会区”开发速度，或忽视了香港楼市即将发生的3个结构性变化，分别为为农地回收节奏加快﹑写字楼或出现长达数十年供应过剩的挑战，由于人口转移市中心商场市占率下滑。

瑞银又指出，政府目标在2024年时人口达到1,000万人，即期内人口净流入300万人才可以达标。

瑞银指出过去政在完成土地供应目标上表现未如理，如今市场未有足够重视北部都会区发展，不过今次可能有所不同，因为协商期长﹑官僚作风﹑土地补地价主要障碍已经解决。政府计划于2024完成规划，至2027年启动所有收地程序。在2032年完成所有土地平整及40%的新增住宅单位。

瑞银又指出根据最新城市规划，政府的目标在2042年时人口达到1,000万人口，较目前增加36%或250万人口。该行指出有关目标定得较高，但凭著强力的吸引人才政策，仍有望实现。可是该行从2042年期间，香港录得50.4万人口自然流失，所以期内香港须录得人口流入300万方可以达标。

未来住宅单位或出现供应过剩

纵使人口大幅增加，但瑞银指出北部都会区及交椅洲人工岛已可容纳200万人口，连同其他地区规划，2022年至2047年期间香港可提供112万个额外单位，或出现供应过剩问题。

瑞银亦指出北部都会区内创新科技园及中心商业区的快速发展，可能对写字楼供应带来影响。由于未来20年写字楼总存量可能以平均每年5%增长，市场或未反映出增加供应导致长达数十年挑战。