施政报告｜瑞银料减辣对楼价刺激作用有限　联储局减息前难复苏

【施政报告2023】特首李家超将于周三（25日）公布新一份施政报告，届时会否宣布撤消部份楼市调控措施成为市场人士焦点。对于楼市前景，瑞银成为最新一家加入唱淡行列的大行，直言就算政府放宽部份楼市调控措施，楼价升幅有限，在美国联储局减息前，本港住宅楼价难有显著复苏。该行对今年楼价的预测，由原来升5%调整至介乎0至5%；又预期明年楼价录得1成跌幅，以反映中小型发展商为应对负债过高而须要减价卖楼，以及应付高息环境。

该行指出17间中小型发展商当中，其中10家公司净负债比率逾50%；又指出截至今年6月底止共有1.45万伙未售出，预料有关高杠杆公司或采取低价沽货，以提高销量及加快现金流转。

谈及写字楼租雩前景时，该行预料案写字楼租金在2023至24年会下跌3至5%，同时在供应过剩情况下，空置率会进一步提高。

零售租务市场方面，年初至今年本港零售销售同比增长19%，惟该行预期明年会显著放缓，主要受到内地旅客及本地居民消费疲弱影响。

维持恒地“买入”评级

该行于报告指出，偏好地产发展商多于持有零售及写字楼物业的公司。该行又指出目前发展商股价较每股资产净值（NAV）折让幅度达58%，按近1998年低谷的61%相近。

瑞银表示维持恒地（0012）“买入”评级，主要反惠于农地转换进度较快，可是相关因素却未有反映。同时将信置（0083）评级由“中性”升至“买入”，因公司拥有丰厚净现金水平，相当于市值的60%。

不过该行却降新地（0016）评级，由“买入”降至“中性”，长实评级则维持“中性”，因每股派息可能令市场失望，股息率不吸引。