“坡佬挞订波老道”点解局？　长实“高沽低买”策略奏效｜郑昆仑

上周（7月9日）的文章指出7月7日晚上阿里巴巴（9988）的美股ADR收报90.55美元（约合88.9港元左右）。相对于7月7日港股收市价84.3计算，当晚ADR的收市价再升多5.5%。除了市场内有人在估计中国内地当局在“整改平台经济”方面会告一段落之外，人民币汇价反弹也有助于托一托阿里巴巴以及其他ATMXJ的股价。在7月14日，阿里巴巴收报92.95港元。只不过，近日坊间忽然多了人唱好, 连很少直接持有港股的财经专家近日也有人申报持有阿里巴巴，因此现时追入阿里巴巴股份未必有太大好处。

另外，近日有传媒广泛报导星展银行（DBS）香港业务将楼宇按揭利率由3.375厘大幅上调至5.875厘（亦即等同该银行的Prime Rate水平）。笔者不会排除有人因为读了在7月9日刊登的《放宽按揭成数　似鼓励市民加大杠杆　慎防利息大幅抽升》本栏文章，而大幅调升借贷利率。始终，在1个月HIBOR见5厘、定期存款利率高于4厘的情况下，按揭利率

仍是3.3至3.6厘的策略长远是“行不通”。同样都是“坡佬（新加坡人）”的华瑞资本（Sino Suisse Capital）近日就“波老道21号”的交易未有如期付款，亦即出现“挞订”情况。

“坡佬”唔买“波老道”，对长实而言“输面有限”

“波老道21号”的沽售方长实集团（1113）在2022年9月份落实以207.66亿港元（平均呎价约6.2万港元）沽出港岛半山豪宅项目“波老道21号 / 21 Borrett Road”余下单位予新加坡资本的华瑞资本（Sino Suisse Capital），涉及152个住宅单位以及一些车位。只不过，长实集团近日公布，称买方（华瑞资本）并无遵照买卖协议条款支付金额10.38亿元的第一笔部分付款及其应计利息 。因此于7月13日, 长实集团已根据买卖协议向买方发出交易终止通知，并且没收了买方已支付的20.76亿港元订金。

换句话说,长实集团未能出售这一批物业,但是获得20.8亿港元的订金。长实集团就波老道21号的平均地价成本为26,700港元左右, 而且地价总成本为116亿港元左右。除了今次拿到20.8亿港元的“挞订订金”之外，在去年9月份易手前，长实集团已累积售出33个单位，套现金额约68.3亿港元。至今为止长实集团就项目已获89.1亿港元现金收入, 亦收回了地价成本的77%左右。

鉴于多项不利因素（例如利息成本上升、中港通关复常后经济复苏力度有限、波老道21号交易告吹），因此波老道21号的余下单位的销情或不明朗。

华瑞资本有可能近期“调低了”项目的售价预期,因此就交易“挞订”,蚀了10%订金离场。不排除华瑞资本内部认为波老道21号的合理呎价低于5.6万港元（甚至是可能只有4.5至5.0万港元）水平，因此认为“挞订无罪、走佬有理”。

对于长实集团,鉴于至今为止就项目已收回89.1亿港元现金收入,只要余下的单位售价不低于每呎35,000港元水平（或者是35,000至45,000港元水平），整个波老道21号项目即使不会大赚也不至于蚀钱。

长实集团于2017年出售中环中心, 接货的一群人应该“蚀章”

长实集团近7年的策略是低负债、在贴近2019至2020年香港楼市顶位出售资产、近年以相对上“吸引”的地价才投地,因此问题不会怎样的大。

在2022年12月，长实以87.03亿元夺得邻近港铁宋皇台站的启德发展区住宅地皮，每呎地价仅约6,100港元左右。在2018年11月起至2021年2月份, 同区的每呎楼面地价介乎11,842至19,636港元不等。

在2017年11月1日，长实集团公布以402亿港元作价出(售中环中心75%权益合共涉及楼面122万方呎（75%权益），平均呎价32,921港元。近日有商业物业代理指出意向租金大约每呎45至75港元。如果以2017年11月的交易呎价进行计算,买家的总租金回报率（Gross rental yield)仅为1.6厘至2.7厘左右。相对于近期港元/美元定期存款利率（4.2至4.8厘）、美国12个月政府债息率（5.3厘左右）,在2017年跟长实集团“接货”的一批买家应该成为了“世纪大水鱼”。

尽管波老道21号的交易告吹，但是长实集团的股价在7月14日仍上市1.7%，收报44.3港元。现价的息率5.1厘、市帐率为0.42倍。长实集团的“高沽低买”营运能力是“加分的”。只不过，由于行业环境不太有利，因此股民亦不用太急买货。

【财经专栏】“仑”理讲价．郑昆仑｜善恒证券策略师

作者介绍：笔者 Albert (分析员的告白 / Albert Analyst)为特许财务分析师﹙CFA﹚，从事投资行业十多年，包括买方研究分析、独立股评分析等工作。Albert的投资（投机）理念是寻找鲜为人知的宏观以至行业趋势，在人群未涌入前买入“优质资产”。

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