传大型银行楼按现金回赠加码至2.6%　分析﹕银行冀增竞争力

美国加息周期步入尾声，本港银行在楼宇按揭市场掀争夺战。市场消息透露，汇丰及中银两大银行，近日低调增加按揭借贷现金回赠，借贷额300万元或以上现金回赠，调升至2.55%；借贷额700万元或以上，现金回赠更高达2.6%。

于今年4月初两大银行的现金回赠约处2.3%，一旦现金回赠金额升至2.6%，相当于超过16年历史高位。

分析指，提高现金回赠仅属一次性优惠，银行容易掌控利率风险。上周开始，大型银行进一步将现金回赠推高至2.6%，相信短期内其他中小型银行会跟进，按揭战将逐步升温。

就有关调整楼按现金回赠比率一事，中银发言人表示﹕“本行的按揭服务条件，包括按揭息率及现金回赠，会视乎贷款金额、客户关系等多项因素而定。”

金管局﹕并无就银行予客户现金回赠设限

对于有本地银行调高予客户的现金回赠比率，金管局指出﹕“厘定按揭息率和优惠是银行的商业决定。作为监管机构，金管局一向要求银行以审慎原则经营按揭业务，包括以审慎方式厘定相关息率和优惠，使其业务可长期持续，并有足够利润承受经济转差时可能面对的坏帐风险。”

金管局又指出没有要求银行为按揭贷款现金回赠设置上限。若银行直接或间接向客户提供的现金回赠或等同现金的其他优惠超过按揭贷款额的1%，银行在计算按揭成数时，须将整笔回赠计算入贷款额内。此外，银行须在不超过3年内将现金回赠以经营成本摊销。

星之谷：仍有机会加P

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉表示，下调按息及增加回赠意味银行对按揭业务的态度转趋积极，对买楼人士是好消息。由于该银行批核速度比大部分银行更快，且是少数与HKMC和QBE同时有合作的银行，亦在个别行业的批核、人龄和花红计算方法上较其他大银行稍有弹性。

尽管如此，若果美国联储局下周加息，他预料，港银仍有机会跟随上调最优惠利率（P）0.125至0.25厘。因为已经连续两次没有上调，H按计之息率仍高于封顶息率，与供楼相关的银行同业拆息HIBOR为3.3厘，而现时大部份银行H按为H+1.3%，实际按息则约3.375厘，反映银行仍有息差压力。

王美凤料银行冀平衡竞争力

中原按揭董事总经理王美凤指出，近日有传大型银行调高现金回赠，相信主要是因应市场变化跟随增加优惠以平衡竞争力；事实上，早前4月份于巿场上已有银行按个别按揭个案提高现金回赠比率，主要是属于较高按揭成数的按揭保险申请。暂见调高回赠优惠主要集中于高成数按保个案，由于高成数按保个案的现金回赠计算方式一般只以6成按揭上限计算，而非以9成按揭额计算；以楼价780万元物业承造9成按揭，按揭回赠比率高达2.6%为例，计算方法是6成按揭额之2.6%即121,680元（780万元x 60% x2.6%），而非以9成按揭金额702万元之2.6%计算，换句话说，实质回赠相当于总贷款额702万元的1.73%，造成银行有较大弹性及空间为按保个案增加现金回赠。

王美凤续指，今年通关复常及政府调减物业印花税等利好因素支持下，楼市恢复动力交投回升，带动按揭市场同步造好，有利银行对按揭业务取态正面积极；然而，今日(5月2日)1个月拆息3.41%，甚或高于市场银行按息3.375%，按息未有下调空间，银行遂提高现金回赠有利于按揭市场增加竞争力。