前主播豪宅沦“银主盘”有启示　揭地产商拥抱专才谋算｜郑昆仑

中国第1季GDP同比增长4.5%，理应是利好的因素。然而,近期恒生指数上升乏力,在4月21日甚至在20,000点左右角力（收报20,075点）。中移动（0941）的表现比较上强劲,但是主流中资科技股自从2月初以来的表现并不是很令人鼓舞。主流科技股除了腾讯（0700）以及阿里巴巴（9988）仍有一些催化剂（例如是集团分拆、AI发展）之外,其他科技股份的情况并不太理想。

美团（3690）面对外卖送递生意的放缓（但是骑手数目不断上升）。在城镇就业以及消费市场不是太理想的环境下，电商平台营运商京东（9618）推出约100亿元人民币的补贴计划, 暗示盈利前景存在隐忧。2022年10月底的14,700点恒指水平, 当时确实是一个很难得的买货机会, 只不过内地通关复常这个因素已充分被股市反映了。展望未来, 市场主要关注的还是消费力以及主要行业的动力。

前主播“银主盘”例子暗示物流业“好听但未必好做”

至于香港方面，近日有新闻报导一名前电视新闻主播以及其夫君持有的港岛贝沙湾物业单位,被一间中资银行接收并沦为银主盘，并以4,600万港元不连车位叫价放盘。新闻指出前业主（被银行接收之前）在2013至2018年期间将物业加按4次。

纯以常理（Common Sense）, 除非真是有“一定赚”的项目,否则将自己的债务水平大幅提升,绝对是下了一步“昏棋”。那当然，世间上又真是有很多一定赚的项目吗？

不断将物业加按（融资）的另一个“刚需”理由通常是其他地方（例如生意业务）缺钱,因此物业单位是很理想的融资工具。尤其是在2022年之前,几乎全港大多数人都认为本港楼市“只升不跌”。毫无疑问，银行以及财务公司（俗称财仔）当时应该都是这样想的。

据新闻报导, 这名前电视新闻主播的丈夫所经营的物流公司，近年疑出现财政困难，亦曾出现欠租情况。因此,我们可以假定当时人因为的物流公司缺流动性而需要将手头物业“按完再按”。

整件事件除了暗示港楼开始涌现沽货套现以及银主盘拍卖案例之外, 亦在指出本港中小型物流生意未必好做。在2022年, 区内的网购以及物流生意开始放缓。

只不过, 上述的物业加按融买的时间点发生在2013至2018年, 而且相关物流公司欠租情况发生在2021年1月, 这亦暗示在“僧多粥有限”的行业格局之下, 本港的物流业好看但不好做。

在中国内地已存在如顺丰等巨型物流企业,港企在内地难以生存。尽管2020年疫情爆发初期一度带动本港的网购以及物流送递行业,但是这个700万人的市场规模有限。再者,大量新增行业参与者, 通常会引致“内卷化”的竞争困局。

地产商曲线指出香港“专才辈出”

近日有本地地产发展商疑似为了加快沽出新盘单位,曲线地指出香港“专才辈出”。该住宅项目的中文名称直译, 应该叫为《大学山》。

有理由相信,地产发展商原本的目标客户群应该是高学历人仕, 又或者是科研专才。不知道官方的理由是如何, 近日发展商将学术人才的定义设为“持有证书、文凭、副学士学位、学士学位或以上学历”。有传媒亦指出相信大部份香港居民均符合相关要求。至于“有幸成为专才”的潜在买家,则可享7%回赠。

笔者有两个想法。第一个可能性是发展商认为楼市转弱, 因此需要减价以促进销情。将更多的本港市民纳入“专才”的定义,是一个方法呀。

第二个可能性是,发展商知道政府急于“抢人才”, 因此在卖楼赚钱之余也不忘协助港府“发掘人才”。原来, 香港本身就是人才以及专才辈出的地方呀,又何需四围揾呢。

至于那一个版本较为接近事实本质,这个还是留给读者们自行判断吧。

【财经专栏】“仑”理讲价．郑昆仑｜善恒证券策略师

作者介绍：笔者 Albert (分析员的告白 / Albert Analyst)为特许财务分析师﹙CFA﹚，从事投资行业十多年，包括买方研究分析、独立股评分析等工作。Albert的投资（投机）理念是寻找鲜为人知的宏观以至行业趋势，在人群未涌入前买入“优质资产”。

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