Tesla减价潮杀至香港惹关注 一手楼不减不减还需减｜郑昆仑
ChatGPT以及人工智能（AI）仍在引起多方的热议。近日多了人关注AI系统会否取代大量的人类工作机会。坊间亦出现了一个名为ChaosGPT的“邪恶版ChatGPT”,声称一些几吓人的目标。无论如何, 个别ChatGPT系统是否会成功, 亦很视乎用家的接受度以及使用惯性。与集中消费者大众的Chatgpt系统相比, 一些只服务企业以及政府部门的AI系统有可能涉更稳定的“钱途”。
民间的喜好变得太快, 这亦解释不少科技巨企在过往20年倾向出售家用产品的业务, 以避开不必要的业务风险。举例说,Motorola多年前已出售零售手机业务,并且集中多地的执法部门以及救援部队的通讯系统。另外, 近日香港多出了减价的新闻。Tesla近日公布的减价计划、某本地一手楼盘（第2期 + 第1期余下单位）的减价活动, 亦是一些值得留意的趋势。
Tesla车款减价、小店在通关后才结业
4月15日起, Tesla将部份车款减价, 而减幅达到14.7%。事实上,Tesla在今年1月起在全球多地减价, 唯独当时香港并不在减价之列。只不过, 近日连香港这个不乏“消费顺民”的地方也支撑不住要加入减价行列, 这个才是值得留意的因素。中国内地自从今年1月份开始解除防疫措施、并且启动通关复常。只不过, 似乎这暂时对香港的消费力未必有太大的帮助。
租金以及食物原材料价格仍然高企, 亦正在伤害到不少中小企的经营环境。通关预期亦给予地舖业主维持高租金水平的一个理由, 这导致挨过了COVID-19疫情的食店、零售店, 反而在通关后才结业。
举例说, 一家时多年以来在某电视台的深夜广告时段卖广告的老牌九龙何文田泰国餐馆,近日结业。
尤其是在今年2月份之前, 不少人在预期通关复常之后香港会出现“生意好”的情况。但是, 现实情况是“未复苏先倒下”。第一, 成本因素仍然高企。第二, 即使是多了游客人数但是情况有点儿“旺丁不旺财”。
一手楼盘: 不减不减还需减
很可能是地产商以及地产经纪（俗称AA）的利益关系, 尤其是在2022年12月起有人在“大力唱好”本港楼市。
在上年年底有人在宣传个别二手楼业主“反价”或“封盘”。只不过, 似乎继续减价的二手楼盘数目在近两三个月内有增无减。除此之外,多了地产代理的营业点结束营业, 尤其是在“非旺区”地带。
在3月起, 有AA（包括常常谈论刚需论点的光头佬AA）公开指出二手楼市场弱势, 是因为一手楼旺盛（吸走了二手楼的购买力）。
只不过, 现实情况是在今年3份某屯门的一手楼楼盘将第2期的单位进行减价, 折实的实用呎售价为12,500港元左。同一个发展项目在2022年6月份的第1期原本售价是15,000港元左右。
有人可能会在想,会否因为座向以及景观等因素, 所以同一个发展项目的第2期售价要低一些。发展商近日宣布将第1期的“货尾”约108个单位减价至呎价13,400元左右发售。
由于近年很多一手楼买家都是以高借贷成数（90%至95%的借贷比率）买入楼花, 因此在不足1年之内发展商降价超过10%, 这会导致更多的“负资产”案例。更令人担心的是,不少一手楼买家通常在接近交楼期（楼花发售之后360至720日）才可以找到银行按揭贷款, 因此期间银行对单位的估值进行下调,影响到这些买家的资金流动性。
发展商在同一个发展项目进行大幅减价, 会令银行相信相关物业的估值出现贬值。因此,将来批出的按揭贷款亦会相应地缩减。
这些一手楼买家有两个主要做法。第一个做法是准备更多的手头现金, 原因是将来银行批出的按揭成数或远低于“XX Plan”的90%。另一个做法是“挞订（违约放弃订金）”。但是, 近年一手楼发售涉魔鬼细节, 包括挞订之后发展商有可能向家追收差价。因此,“ 挞订封蚀本门”的做法也可能行不通。
其实,近期连发展商在投地皮以及售楼的取态也趋向保守, 只要肯动下脑筋的话亦不会理会AA以及传媒的“唱好楼市”论调吧。假若本身重债的话, 最好还是多储个钱以减低将来现金流流动性的压力吧。近期, 本港的“家庭债务/GDP”比率已升穿90%(2008年：50%左右）。金管局的回应是“情况仍然健康”, 而这种方式的回应才是值得担心呀。
【财经专栏】“仑”理讲价．郑昆仑｜善恒证券策略师
作者介绍：笔者 Albert (分析员的告白 / Albert Analyst)为特许财务分析师﹙CFA﹚，从事投资行业十多年，包括买方研究分析、独立股评分析等工作。Albert的投资（投机）理念是寻找鲜为人知的宏观以至行业趋势，在人群未涌入前买入“优质资产”。
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