拆解领展供股因由　中港资产难脱手　昔日溢价卖产俱往矣｜郑昆仑

即使是今年的1月中至2月初期间，坊间仍有很多人认为美国将会在2023年下半年转过头来开始减息，包括地产经纪、地产演、财演、银行Sales、甚至是甚金经理，近一两个月都不约而同“唱好”受惠低息的概念，例子有如本港地产物业、投资级别债券（例如是国债）、Cryptocurrencies、黄金、REITs等等。

然而，不知道领展（0823）的管理层是否“忽然”成为了美国联储局官员“肚子里的那条虫”，在2月10日将领展停牌并在当日收市后宣布以44.2港元的作价进行188亿港元的供股集资计划。

事实上，联储局主席以及官员近期都在放鹰，并且在暗示未来几个月会继续加息。另外，近期美国通胀数字高于市场预期，亦迫使利率交易员以及债券交易员“再次转鹰”。美国10年期国债息率由1月底的3.4厘水平，回升至最近的3.8厘水平，已证明了“跟大队”买入投资级别债券（尤其是长债）随时“蚀章”。

出售赤柱广场不顺利　成为领展供股催化剂

尽管供股因素是将领展的市价由2月9日的62.8元水平挫至2月17日的53.05元水平（累跌15.6%）的催化剂，但是源头因素仍然离不开息口水平偏高、以及领展出售资产有难度两大因素。

在2022年2月份，领展宣布出售一些本地物业，包括赤柱广场。在2022年7月份，领展表示由于当时本港的防疫政策严格导致部份潜在海外买家却步，因此叫停赤柱广场的出售计划。行政总裁王国龙当时表示，由于通关问题令潜在买家无法来港视察，故叫停出售计划。

在2022年11月份，领展表示未来会参考过去项目，考虑将出售物业部份权益作融资。

换句话说，在2022年上半年赤柱广场的出售计划有难度、再加上2022年11月份至今的出售物业部份权益的反应似乎不太理想，是今次188亿港元供股集资的主要原因。

投资星洲物业过度进取？　中港资产脱手有难度

再者，领展近年主动投资新加坡以及澳大利亚物业，包括当地商场以及物流中心。坊间随即有人批评这些海外物业的投资是“买贵货”，因此领展要供股“救亡”。

然而，重点是领展旗下物业资产有超过90%都是位于香港或中国内地。就算是海外物业投资有点儿过度进取，但是在香港或中国内地的物业难以出售套现，这个似乎才是一个真正的大问题吧。

上一次领展成功出售大批物业的时间点应该是2018年12月。当时领展出售了12项物业予买家基汇资本，总代价为120.1亿港元。当时的作价亦较2018年9月底的会计估值高约32.1%。

正所谓有比较才会有伤害。为何领展在2018年年底成功以32%的溢价出物业，但是在2023年第1季要以NAV大折让（45%）出售REIT单位？另外，领展的供股事件只是企业的个别事件，还是中港两地的房地产行流动性问题，也是值得去自行思考。

【财经专栏】“仑”理讲价．郑昆仑｜善恒证券策略师

作者介绍：笔者 Albert (分析员的告白 / Albert Analyst)为特许财务分析师﹙CFA﹚，从事投资行业十多年，包括买方研究分析、独立股评分析等工作。Albert的投资（投机）理念是寻找鲜为人知的宏观以至行业趋势，在人群未涌入前买入“优质资产”。

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