领展供股｜盘点高负债地产股　专家料跟机“抽水”机会低

领展（0823）上周宣布供股，向投资者抽水，股价急挫，市场亦随即忧虑其他负债比率较重的地产商会仿傚；加上去年楼价下跌，近月政府卖地成绩不理想，进一步拖累地产股股价。不过有专家分析相信，相关股份估值不高，一旦供股、配股集资，或摊薄大股东权益，只要物业销售等情况不会进一步恶化，跟随领展做法的机会不高。

近日本地地产收租股连环爆发负面消息，上周五（10日）领展宣布上市17年以来首次供股，集资188亿元，当中有约一半用来减债。

忧发展商“抽水”　累地产股转弱

一向稳阵的领展亦要集资减债，市场随即忧虑，负债比率较重的地产股亦有可能需要伸手向股东“筹钱，风险。据瑞银报告，截至去年6月底，本港主要发展商中，仅得长实（1113）拥净现金流，而新地（0016）、领展（0823）、嘉里（0683）、希慎（0014）、恒地（0012）及新世界（0017）均有负债，负债对权益比率分别为17%、30%、36%、41%、41%及74%。

其中负债对权益比率较高的新世界发展，股价于周一下挫6.7%；恒地亦泻4.8%；至于比率较低的新地则跌2.6%；周二各股股价普遍有反弹，但仍未能收复周一的“失地”。

土地流标拖累市况

除了市场担心发展商“抽水”，政府卖地成绩亦令人担忧，踏入2023年，政府官地、“一铁一局”项目先后宣告流标，包括赤柱环角道豪宅官地、市建局观塘市中心第四及第五发展区项目（又称裕民坊商业项目），以及港铁小蚝湾“头炮”住宅项目，全部均未到底价须收回。

同样，地政总署去年开始在卖地及短期租约条款内加入国安法适用条文，除了政府有权因国安原因取消入标资格，更有权因国安考虑中止短期租约，亦令市场关注发展商风险问题。

分析：发展商跟随领展做法的机会不大

美国利率正常化，地缘政治不稳等“老生常谈”的阴霾亦持续未退去。银河联昌证券中港房地产研究主管郑怀武接受《香港01》访问时却指出，本地发展商跟随领展“抽水”的机会不大。

他解释，虽然恒地过去曾斥资逾740亿，购入中环两幅商业地，及新世界于国内的投资增加，再遇上物业销售市道转弱，令市场担心其财务状况，是否有需要通过供股或配股等手段去增强自身的财务报表。只不过，目前本地地产商估值不高，普遍股价较资产净值（NAV）折让约五成，若果“抽水”最终只是摊薄股东权益，大股东未必乐见。

他认为，除非企业的融资渠道失效，又或者本港物业销售持续转弱，否则供股、配股等机会不大。至于土地流标，郑怀武相信与地产商一向投资策略一向保守有关，“一来要审慎啲，二来睇下有冇机会拎到平地。”

宝巨证券董事及首席投资总监黄敏硕接受《香港01》访问就认为，以上因素再加上九仓置业（1997）、九仓（0004），以及希慎发盈警，拖累地产收租股表现。

不过他看好冠君（2778 ）及置富产业（0778 ）两只信托，认为其业务变数较少，具防守性，租金收入稳阵，若股价回落，其回报有吸引力。另外，发展商方面长实、新地及信置（0083）负债水平低，甚至有一定水平的净现金，较新世界及恒地等负债较高的公司看高一线。