领展供股“执死鸡”先等等 伸手要钱响本港地产警号｜郑昆仑
上周市场的焦点离不开AI、Chat GPT等话题。同时间, 全球亦多了上市公司尝试透过以相关话题吸引投资者的眼光。中国内地官媒近日提醒投资者不要盲目地炒卖, 亦有一定的道理。长远而言, 只有涉及云计算、AI Algorithm算法、海量的客户群数据、多年相关营运经验的科技企业, 才有较高的成功机会。
暂时来看, 在香港上市的股份之中百度（9888）（140.4港元）的AI相关营运情况比较上令人信服。腾讯（0700）（383.4港元）以及阿里（9988）（104.1港元）涉及云计算（包括AI云）的元素, 但是市场在这一刻并不将这两股视为最重点的AI概念受惠者。除了AI、Chat GPT的话题之外,领展（0823）在上周五停牌并但在收市后公布供股集资, 也是值得留意的因素。
香港物业难“脱手”? 领展减债需要打单位持有人的主意？
作为本港其中一个最主要的商场持有者之一, 领展在上周五宣布以5供1方式，集资额约为188亿港元。领展指出每单位的供股价为44.2港元，亦较2月9日收市价（62.8港元）折让29.6%。今次亦是领展自2005年11月上市以来，首次进行供股集资。
领展表示供股资金会用于偿还现有债务﹑探索投资机遇以及用作一般营运资本。是次集资的资金之中，约40至50%用于偿还债务。其他资金将会用作探索未来投资机遇，尤其是专注位于亚太区的零售﹑停车场﹑办公室等物业。
初步来看, 领展需要资金进行减债, 但是未必可以透过出售物业（尤其是香港的零售商场物业）来筹集足够的现金。因此,领展向单位持有人“伸手攞钱”似乎是一个可行的方法。
在领展复牌后, 我们到时候便会清楚市场对于其首次供股集资的看法。从其他的一些本地商业消息,其实也可以估计近期要出售大量本地物业资产未必很容易。举例说, 长实集团（1113）在2022年12月以每呎约6,140港元的价格投得启德地皮。相对于2018年11月起至2021年2月份当时的地皮成交价（11,800至19,600港元左右）,长实集团是次的启德地皮成交价确实明显地低于之前“好景时代”的作价水平。
除了环球实际息口大幅上升（与2020及2021年相比）之外, 中国内地当局大力“限制”内地民间资金流出在岸市场, 也是削弱了本港楼市的需求。近月, 内地当局加紧限制内地投资者透过富途等交易平台买卖美股, 这也在暗示内地跨境来香港投资的资金规模已大不如前。
以45%的NAV大折让出售新单位 未必是完全无理
是次供股价（44.2港元）大约是45%低于每单位净资产值（NAV）（80.9港元）。我们可以说较为有利的套现集资的方法包括1）以贴近80.9港元单位价格（2022年9月份的估算价值）出售新的REIT单位、又或者是2）以贴近业绩发布时的估算价值（Appraised Value）出售部份旗下物业资产。
然而, 现时要透过NAV大折让的方式进行供股, 或者在暗示上述2个方法现时行不通。这个才是对于香港房地产市道来说是一个“警号”,尽管中港两地通关复常的因素在今时今日“你知,我知,𠮶个单眼佬都知”。
以NAV大折让的方式进行供股, 是否完全毫无可取之处？情况又不一定是“实死冇生”。假如领展的管理层知道旗下物业的真正流通价值（即有人愿意以真金白银去大手买入的价格）其实远低于在23财年上半年业绩内公布的估算价值, 那么在NAV遭大幅向下调整之前以大折让价出售新的REIT单位（增强REIT的流动性）, 也算是一种可取的做法。
别以为上述的每单位NAV价值是坚如磐石。按2022年9月份的数字,估算的每单位总资产值为113.2港元, 而每单位总负债为32.2港元左右。
如果以较高的资金成本（Cost of Capital）去计算物业资产值, 那么估算的每单位总资产值随时下降至80至90港元不等, 那么合乎现时市况的每单位NAV随时会跌至48港元至58港元不等。用这个角度去看, 是次的供股价位水平（44.2港元）未必是太过离谱。
只不过, 欲“执死鸡”的投资者也不需要急于买货。很多时, 在接近供股除净日（Ex-Date ）直至供股权派送的时期, 在二级市场交易的市价有可能接近供股价。
【财经专栏】“仑”理讲价．郑昆仑｜善恒证券策略师
作者介绍：笔者 Albert (分析员的告白 / Albert Analyst)为特许财务分析师﹙CFA﹚，从事投资行业十多年，包括买方研究分析、独立股评分析等工作。Albert的投资（投机）理念是寻找鲜为人知的宏观以至行业趋势，在人群未涌入前买入“优质资产”。
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