供楼实际利率破2厘　中原王美凤﹕每百万元按揭　每月须多还250元

港美息差拉阔，港汇多次触及弱方兑换保证，金管局因而多次接钱并促使银行体系结余缩减，本港银行拆息持续攀升，今日（22日）1个月拆息突破0.7厘。由于本港银行提供的拆息按揭计划的利率，普遍为1个月H再加上1.3厘，即供楼利率已升穿2厘。有从事按揭中介的业内人指出，供楼利率较5月时提高0.51厘。若以30年还款期计算，即每百万元按揭贷款，供款人每月须额外支付250元。

港美息差拉阔　金管局频接钱

由于美国联储局将于下月再加息，不排除届时港美两地息差进一步拉阔，届时1个月港元拆息将升至1.2厘，即实际供款利率升至2.5厘。如最优惠利率（P）未调整，即供款利率会触及P减2.5厘﹑即处于H按计划封顶利率。

今次美国联储局启动其加息，既为遏抑高通胀，亦为落实其货币政策正常化行动。当局在5月及6月的议息会议分别加息0.5厘及0.75厘，个别理事更声言只要经济数据符预期，便会支持下月再加息0.75厘。随著美国启动其加息周期，触发港美两地息差持续擘阔，并且引发投资者对美元资产的兴趣，将港元兑换成美元，结果港元多次触及7.85弱方兑换保证。在联系汇率机制下，金管局从上月12日起，合共从市场承接13次港元沽盘，累计金额为957亿元。

虽然1个月本港拆息已攀升至0.706厘，但是中原按揭董事总经理王美凤指出，与美息差幅仍接近1厘，港美息差仍阔下，估计仍会吸引套息交易以致银行结余继续收缩，短期内1个月拆息将升至0.8厘，若结合半年结季节性因素，1个月拆息或升至1厘水平。

王美凤料下半年1个月拆息将升至1.2厘

由于美国已很大机会于7月底议息会议后进一步加息，届时港美息差将再次拉阔，继而引发套息活动及本港银行体系结余进一步收缩，届时港元拆息将逐步升穿1.2厘，以市场主流H按息H加1.3厘计，H按息将触及现时封顶息率2.5%。

王美凤表示，现时本港H按为主流之按息约为2.01厘，而H按普遍设有以P按为基准之封顶息率（现为2.5%）。换句话说，即使拆息上升，P上升前按息仍会低于封顶息率即2.5厘。

若按息升至封顶息率即2.5厘，对比5月份按息1.5厘，提高了1厘。每100万元按揭额计（30年期），每月供款增加约500元（14.5%）。现时供楼人士在楼按措施及供款压力测试下之防守力高，现时按揭借款人的平均“供款占入息比率”仅约36%，以现时按息及30年期计，若按息升至2.5厘，“供款占入息比率”将升至41%。若按息升至3厘，“供款占入息比率”升至43.5%，仍属健康低水平；加上政府今年放宽按保楼价上限推出“财爷PLAN”，有效为置业人士降低首付负担，相信供楼利息上升对楼市实质影响不大。