恒大卖产告吹 惟内房集体炒上 分析︰行业最坏时刻已过

由恒大（3333）引爆的内房风波未止，近日更传出国家主席习近平拟广泛试行房产税，对持有物业的家庭，按楼价每年支付税率。尽管只听楼梯响，但在内地对房地产行业监管方向不明之际，资金纷纷以行动说话，一众内房市值年初至今已蒸发以千亿元计。但今日（21日）物管及内房均出现反弹，分析认为行业最坏时刻已过，现阶段可吸纳资产负债表较稳健的中大型内房股，以及“无辜” 受累的物管股。

恒大与合生创展（0754）昨日（20日）公布，收购恒大物业（6666）交易告吹，意味恒大危机尚未解除！

与此同时，内房续有“滴血”新闻。继较早前花样年（1777）及索尼（2103）因债务问题而停牌，今日轮到当代置业（1107）停牌，该公司昨日以流动性问题为由，取消了向债权人申请延期偿还2.5亿美元债券的计划，并正在商谈聘请财务顾问，帮助评估公司的资本结构、流动性状况和财务状况。

内房股债双杀

至于其他内房，也面对被国际评级机构下调评级的命运。惠誉今日将29间内房股列入观察名单内。相关内房评级或可能因惠誉发布的新的或修订的标准生效后有变化。该投资评级机构会在6个月审查所有列入观察名单内的企业。其中，包括将中国金茂、富力地产（2777）、旭辉控股（0884）、佳兆业集团（1638）、龙湖集团（0960）、融信中国（3301）、融创中国（1918）、禹洲集团（1628）、合景泰富（1813）、时代中国（1233）等。

个别债务较重的内房，如佳兆业、禹洲、建业（0832）、当代置业、融信等，尤令市场关注。实际情况也是如此，在花样年违约事件之后，接踵而至的就是中资房企美元债大面积暴跌。其中，佳兆业各类评级未来有机会进一步下调，令近日十分疲弱的股价雪上加霜，该股今日收报1.7元，较低位仅高6.3%。华人置业（0127）今日更“蚀放”两批佳兆业发行的票据，总代价1,830.7万美元，出售本金总额为4,800万美元票据。公司预期出售上述两批佳兆业票据，会致年内录2.25亿港元已变现亏损。

恒大负面消息未尽 惟内房已过最差时刻

面对内房一连串的利淡消息，今日内房与物管却止跌回升。值得一提的是，不少内房续“流血”之时，官方调控力度似有放松。上周五（15日），人行就三季度金融统计资料举行新闻发布会，其中包括预计在房价稳定后抵押贷款将恢复正常；一些金融机构对开发商的去杠杆化反应过度，暂停了一些开发贷款的再融资。人行在9月底与主要银行举行会议，敦促它们维持开发商的正常再融资，支持稳定和健康的房地产市场。

银河联昌证劵中港房地产研究主管郑怀武表示，从政策面来说，内房最坏时刻已过。“政策由负面转向正面，开会都有讲央行加快贷款速度。不过唔会话一下子态度U Turn，始终大方向都唔系想唱好，同埋虽然当局话恒大风险可控，但都系承认恒大有问题”。对于恒大，他认为负面消息尚未出尽，“卖楼得几十亿，都还唔到啲咩钱，唔可以话佢一定违约，但机会都好大”。

恒大昨公布9月至今销售数字，期内物业实现合约销售金额36.5亿元人民币（含向供货商及承包商出售物业单位抵扣款项），合约销售面积40.5万平方米。恒大8月单月销售金额为380.8亿元人民币，换言之最新金额环比大幅减少约90.41%。目前今年物业累计实现合约销售金额4,423.0亿元人民币，合约销售面积5,419.2万平方米。

中小型内房较值博

至于其它内房发展商，他认为都面临同样问题，因现时减价去货已成常态，“最少减5%走唔甩，多嘅15%都要减，对佢哋利润一定有影响。不过而家估值已经反映咗，因为之前好坏消息都跌，PE（市盈率）去到4倍唔够，系好平㗎！”他笑称，估值低残就有吸纳价值，“今日恒大再爆获，其它内房都升，而家坏消息当好消息炒！”

事实上，恒大卖产失败，内房今日反而起哄，多只股份表现亮丽，融创中国（1918）、旭辉控股（0884）及龙湖（0960），今日收报18.16元、5元、37.35元，分别升10.2%、8.7%、7.6%。

一众内房发展商中，市值较细的风险较高，郑怀武坦言，“唔好拣‘太细只’，中大型系受成个行业拖累，比较值博”，其中较看好龙湖、华润置地（1109）及中海外（0688），后两者今日收报32.5元、18.14元，分别升3.5%、4.9%。

同时，他认为物管都是值得吸纳的行业，直言物管财务状况良好，是“无辜” 受累。今日物管板块也出现反弹，宝龙商业（9909）、融创服务（1516）、卓越商企服务（6989）、星盛商业（6668）升幅最凌厉，均超过一成。