港地产商传被要求“守规矩”　摩通：或从农地转换著手　恒地最伤

《路透》日前报道指，中央要求香港地产大亨“守规矩”，以解决本港住房短缺，今早本港地产股遭血洗。摩根大通发表报告表示，从早前教育、博彩等不同行业监管不明朗的经验，令市场将关注本港地产开发商要如何回应缓解房屋问题，估计本港地产股短期股价将跑输大市，当中恒地（0012）股价下行风险达37%，看好长实（1113）和新世界发展（0017）。

料政府会从农地转换缓解土地供应紧张

就市场关注本港地产开发商要如何回应缓解房屋问题，摩通评估开发商所受到最坏情况下行风险。由于本港住宅楼价自2009年初至今已累升228%，对比同香港货币基础增加313%，鉴于香港联系汇率制度下，资本流入主要反映在资产价格上涨之上，政府有限的土地供应加剧情况。

为缓解香港房价难以负担问题，该行认为有四种可能的方法和角度来解决这个问题，第一是联汇制度、第二价格控制、第三是需求及第四是供应。但第一项选择不可行，本港实施的联系汇率属不可动摇，第二项是价格控制，料实行所产生的后果会坏于住宅问题本身，料在本港落实机会较低。该行认为港府增加土地供应是解决本港住屋问题，料政府会从农地转换著手去处理相关问题。

恒地下行风险达37%

该行对本港地产开发商压力测试下，由于资产负债表的实力，料长实集团和信和置业最有能力抵销开发收益下降的影响。

该行认为，本港地产开发商要如何回应缓解房屋问题存在不确定性，料将是相关股份近期表现不佳的因素，假设在两个压力测试的情境下，第一是所有农田均免费捐赠予政府、第二是所有开发商未来开发项目的现金流折现估值为零，料长实集团和新世界发展当前股价水平的下行风险最小，即由目前股价下行约9%，但料信和置业（0083）和新地（0016）的下行风险达20%，估计恒地下行风险达37%。

该行料长实集团也是最有能力通过股票回购，以抵销每股收益下降的公司，亦予新地“增持”评级，因该行料鉴于未来大部分土地可能会分配给公共房屋，指新地具有八年的土地储备显然在同业中是一个差异化因素。