【星之谷】英国银行“辣手”批按揭 首付来源调查到底
香港人近年流行买英国楼，才发觉当地按揭远较香港复杂，其中一个例子是银行审批按揭时对于首付来源“查到笃”，若果有些资金未能恰当解释从何而来，按揭申请随时遭到刁难，影响买楼步伐。
首先谈谈香港银行是如何查核首付来源。如果申请6成或以下按揭，只要借款人本身不是洗钱嫌疑极高人士或在国际黑名单内，首付来源基本上只要作出声明，银行便会收货。
申请高成数按揭的话，按揭保险公司对于首付来源态度则较严谨，原因是要查证首付是否从其他贷款渠道所得，避免按揭成数上限遭到突破，变相承保风险提高。除此以外，按揭保险公司不会太过穷追猛打。
港人银行资金来源被“查上查”
英国银行按揭就麻烦得多。Solina（化名）近月买了一层价值32万英镑（约320万港元）曼城现楼物业，并向当地银行申请75%按揭，首付约80万港元。
不过银行要求她解释这笔资金是从何而来以及提供书面证据。如果这笔钱一直是存在她的银行户口，而期间没有任何异常资金转入转出，当然是直接过关无误。
但实情是这80万港元是近期从家人银行户口转账而获得，该银行便要求查阅Solina家人最近6个月银行月结单。
同样地，如果家人银行户口本身已拥有这笔80万港元存款多时，问题自然不大。但这笔资金原来又是由其他家人借出，银行便会要求提供更多的银行月结单文件，无限轮回，直至找到“干净”的资金源头为止。
公司资金来源须提供财报
不过，Solina个案算是较轻微。有些准买家资金是从出售物业或投资股票而获得，需要向银行提供相关资产证明文件，譬如有关物业的买卖合约及证券行结单。
最麻烦的是资金若然是来自某间公司，英国银行便会提出大量疑问，包括为甚么资金是来自公司户口？公司由谁拥有？更有机会要求查看公司财务账目及流水账，延伸出更多有关资金来源的问题，无止境的查问让申请者难以应付。故此不难理解有些人申请英国按揭需费时一年才能完成手续，往往是因为资金来源不明的问题。
预先妥善准备文件万无一失
因此，已买英国楼花、又打算收楼前申请按揭的香港业主，最好事先准备好首付来源证明。最理想方法是把首付存于银行户口超过一年，其间保持户口“干净”，避免异常资金转入转出，便可以顺利闯过英国银行严苛的审批关卡。
假如资金是来自家人银行户口，业主则要准备好有关银行月结单文件，以加快批核；资金来自公司银行户口的话，便要有心理准备英国银行会提出各种问题，甚至需要查阅公司账目，按揭便难以快速获批。
最后，买过英国楼的人或许不认为英国资金来源查核严格，原因是他们以cash buy形式买入（即full pay），只需要律师楼首肯就过关。但申请按揭的话，英国银行做法就是如此“死心眼”，除了是他们传统上对洗钱活动高度警惕，更大原因是英国移民来自四方八面，令银行警戒心更重。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
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