【星之谷】花红计法大解构！银行按揭借尽有方法
初哥买楼申请高成数按揭，左计右计个人入息，很多时候只计算月薪，漏计了花红亦属于入息之列；有些则知道花红计算在入息之内，但担忧转工会影响计法。其实银行及按揭保险公司计算花红方式比较巧妙。
一般打工仔入息通常分为底薪、佣金及花红。申请8成或以下按揭，上述入息都可计算在内，但亦有一定限制，可计算的上限与本文后述的相同。如申请超过8成按揭的话，佣金并不计算作入息， 但有些个案，花红却可包括在内，准买家宜准备2成首付或加担保人作后备方案。
假设员工A在一间公司工作两年以上，每年都有丰厚花红，理论上花红可以计作入息，供款与入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR）更为松动，借到更多按揭贷款；甚至首付足够的话，可以选择入场费较高、生活空间更大的物业。
然而，已经跳槽至新公司的话，旧公司花红就不能计算在入息之内，申请高成数按揭时只能计算新工作的底薪及花红。
这里谈一谈花红计算方法的两个迷思：
一、按揭保险公司会接纳花红作为入息，但以两年花红平均数作基准，准业主可以在粮单或银行过数纪录上查阅。举例，两年花红分别为4万港元及8万港元，则每月入息增加5,000港元；
二、如果花红一年有、一年无，都可以计算两年平均数，不过上限为月薪3倍。举例，如果月薪4万港元，过去两年只得第二年有花红（36万港元），若第二年花红总额为36万港元，由于第一年为零，表面上两年间平均月入增加1.5万港元，不过按花红上限（3期月薪），最多只可以计算12万港元（月薪4万港元乘3），再除24个月，即每月多5,000港元。
另一个例子，如果员工B在一间公司任职两年，每年均获发花红；新工作刚做满一年亦获发花红。遗憾地，买楼申请高成数按揭时，银行只计算新工作的花红，上限同为月薪3倍。
总括来说，初哥第一次买楼，担心转工会否影响按揭申请，其中一个考虑点是花红。如果没有花红，令入息未能符合DSR要求，便要考虑留在现有岗位，直至买楼完成为止。
除了花红，有初哥担心转新工后，申请高成数按揭难度大增。其实转工只要无缝衔接、薪酬没有异常大幅提高、新工作已经发放第一期薪酬，并有银行过数纪录，申请9成按揭不会有问题。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
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