楼价破顶｜买砖头好过买股　专家拆局︰四大因素累本地地产股跑输

疫情下即使经济转差，失业率上升，但楼价向反其道而行，二手市场屡录破顶成交，新盘推售时，亦不难见到大排长龙的情况！最新反映二手楼价指数的中原城市领先指数CCL，就在今周创历史新高，最新报191.34点，按周升0.65%，连升3周共2.38%。

楼价向上，不过地产股却未见起色，有专家坦言楼价与股价没有直接关系，即使发展商新盘销情畅旺，但仍要视乎土地成本、分红、售楼经验，以及收租物业占比等四大因素，影响本地地产股股价走势。

交银国际董事（房地产研究）谢骐聪接受《香港01》访问时表示，疫情对中、高收入人士影响不大，加上近日租金回升，开始见到有内地学生来港租屋，个别地区亦因铁路通车等因素反弹，在极低息环境下，有资金流入楼市属正常，“全世界啲楼都升紧，因为量宽，同埋好耐未试过拆息跌到咁低，按近零息。”

不过相比起楼价，地产股走势亦似乎追不上，从下图可见，虽然CCL（蓝线）持续向上，但恒生地产分类指数（白线），与恒生指数（紫线）却持续向下，似乎买砖头好过买股票！

地产股与楼价走势无直接关系

谢骐聪直言，本地地产股的股价走势，与楼价是没有直接的关系。他解释，楼价即使创新高，新盘销售强劲，但发展商未必“赚大钱”，仍要观察在本港地价持续上升、建筑成本高企、是否要与其他公司分红，以及公司的售楼经验，包括宣传和定价策略等，对利润贡献的影响，“有啲可能唔太识卖楼，唔识定价，所以有啲楼盘好快卖晒，有啲唔系。”

他又笑言，有部分突发情况，如新世界（0017）的柏傲庄事件，亦会影响新盘利润，“柏傲庄三期都卖得好快，但要重建及赔偿，有利润都可能变到冇。”早前新世界及港铁（0066）合作发展的大围站柏傲庄 III ，发现第1座及第8座的墙身底座部分混凝土强度未达标，新世界主动提出拆卸重建，料需延期交楼约九个月。

谢骐聪：可考虑买地产股避险

另外，局限住本地地产股股价走势的，是香港大部分发展商，都不是纯粹的发展商，本身都有四、五成资产属商业收租项目，在疫情影响下，写字楼及零售租金收入大减，即使近期本地消费反弹，但始终疫情反复，亦未有旅客，因此难对后市乐观。

近期内地监管机构整顿科技、金融、医美及教育等多个行业，令多只相关股份下跌。问到市况较差下，散户应否考虑买入本地地产股。谢骐聪认为，从避险角度而言是“没有问题”的，但拣股是要避免商业物业占资产比重较高的股份，反而考虑一些卖楼成绩理想，同时未来两、三年都有新项目推出的公司，如新地（0016）。

伍礼贤：推荐新地及新世界

至于光大新鸿基证券策略师伍礼贤亦表示，楼价与股价相关性并不高，不过CCL指数上升能对地产股有帮助，惟两者相关性会在中、长期发展中更明显。其次，CCL指数代表固定资产、楼价的走势，而地产股则反映整个股票市场的现况、市场因素，因此两者有分别。

提到不少地产股资产净值也有折让，伍礼贤解释，香港上市的地产股折让情况一直也存在，折让情况则受时间值和资金流动性影响，以地产股而言，即将出售的楼盘或完成规划的土地套现能力较强，资金流动性会较强。

伍礼贤建议投资者买地产股时要考虑估值率、股价折让值和估价范围。因地产股的业绩和销售水平比较平稳，折让率高和股价处于低位时购入会更合适。他推荐新地及新世界，因两者也属于大型地产股，派息率也较稳定。

黄敏硕：买地产股留意三大因素

宝巨证券董事及首席投资总监黄敏硕指出，资产净值折让原因则受大市情况和市场气氛弱所影响。长远而言看好本地楼市。首先，因政策方向较明朗，相信不会有太大变化。加上本地息率偏低和银行“水浸”，令增加按揭息率的机会低。其次，因内地限购政策，有助内地资金流入香港，“承托”香港楼市。

黄敏硕认为，买地产股时要留意地产商卖楼积极意欲程度、土地储备、现金流和派息情况。他解释，卖楼积极意欲程度可从卖楼的成绩中反晒；土地储备多有助土地资产升值；稳定派息能反映公司财政健康。因此，他推荐地产发展为主的地产股，如业务发展平衡和积极卖楼的信和（0083）、土地储备丰厚的恒地（0012）和业务多元化发展和的新世界。