星之谷｜香港未曝光英国新盘 买家向发展商直接攞货 5大注意事项
香港人买英国楼近月又掀热潮，虽然成交量对比去年英国政府放宽BNO移民资格时仍有距离，但据业内人士透露，客户买楼意欲已转趋活跃。事实上，香港人买英国楼惯常依赖海外物业代理，但遇到一些未有在港展销的新盘时，他们能否直接联络当地发展商？又有甚么事情需要注意？
海外物业代理每逢假日都会在高级酒店举办英国楼展销会，场内包括讲座及楼盘简介，甚至可以透过VR（虚拟实境）视察新盘环境及单位状况。上述活动以至落实买楼，参与者费用及佣金均是全免。
部分项目未有在港销售
不过，海外物业代理在本港展销的英国楼实际上仅占当地一小部分。虽然都有Berkeley、Barratt等蓝筹发展商参与，但以英国十大发展商而言整体比例并不高，更多的反而是中小型地产公司项目。
为甚么会出现这个情况？一些英国大型发展商如Bellway、Taylor Wimpey等都没有在香港展销楼盘──他们固然欢迎香港代理帮忙，但往往不会支付佣金，代理亦找不到具盈利的合作模式。
其次是这些大型发展商的新盘位置优越、价钱合理，仅仅是英国本地市场已能消化，毋须拓展海外市场。除非是一些大型重建项目，涉及单位数目较多，资金需求大，便会在海外地区包括香港进行较远期楼花展销。
DIY买楼5件事要留神
若果买家在互联网物色到一些英国心仪新盘，而香港没有相关代理经手，其实可以自行联络发展商。笔者近日尝试协助几个朋友联络英国当地发展商，发现“DIY买楼”，香港人必须格外留意以下5件事。
1) 英国人做事效率跟香港人落差颇大，直接联络发展商未必能得到即时回应、回应后反应未必热烈，更有时差问题，需要耐心跟进。
2) 即使联络上，发展商不一定愿意马上出售有关单位，原因是他们需要考虑海外买家是否有足够资金完成交易、相关资金会否有洗钱（money laundering）风险，程序比本地买家繁复。
香港客户证明资金来源的最佳方法（funding proof） 是持有银行按揭预批证明书，令发展商毋须担心买家申请按揭失败而取消交易，其次是英国银行已核实客户身份并批出贷款，发展商毋须查核买家资金来源会否涉及洗钱风险。
3) 发展商通常要求准买家向银行或指定按揭中介申请按揭预批，完成后才会接受物业预订及继续交易。基本上准买家只要入息稳健、符合监管指引，预批程序通常不会太繁复，一般数星期内完成。
4) 英国楼入场费相对便宜，港人有能力“full pay”，唯发展商会要求买家出示足够缴付全数楼价的流动资金证明（如定期存款、股票等）。如果是楼花，变相被要求“压死”资金，增加交易的机会成本。如果是卖楼套现的，则要提供临约证明物业交易时买家个chain 交易已经完成，否则不能落订。问题是筹钱需时，待资金证明到手，心仪靓盘可能已经卖出。
5) 根据英国监管机构要求，以现金买英国楼，未来物业现契重按套现后，有关资金只能用作买楼、装修及其他相关投资，不可作其他消费用途，这个必须留神。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
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