【星之谷】夫妻离婚争夺物业 一文看清免按揭出事陷揽炒边缘
疫情下夫妻“宅”在家，衍生种种相处问题，离婚个案屡见不鲜。大部分离婚都是一时冲动，但冷静过后双方仍决定结束关系的话，就需要理智考虑物业分配问题，否则将会影响按揭，继而物业价值大跌，得不偿失。
Samuel和Sylvia（化名）夫妻感情破裂，两人诉诸法庭来决定名下物业之业权归属，最终法官判定自住居所须由Samuel“转名”给Sylvia，这种无偿转让属“送契”一种，土地注册处代价（Consideration）一栏金额显示为零，大部分银行对这类物业按揭申请都拒诸门外。
所谓“送契”，即不是以合理市价转让之物业，隐藏业权风险多，例如上手业主破产，债主可以追究下手业主责任。但上述案件是基于法庭命令进行，不是一般“送契”，就算5年内Samuel破产，债主都不能向Sylvia收楼偿债，所以仍有少数银行愿意提供6成按揭。
至于高成数按揭，由于按揭保险公司对这类“送契”物业较为警惕，获批机会极低，因此8成至9成按揭应是困难，只能试批。
经“买卖”方式进行 免送契风险
Sylvia与笔者谈起这段往事时，提到当年考虑过应否透过调解员进行庭外和解，避免业权出现瑕疵。不过笔者向她提到，庭外和解不等于法庭命令，物业仍然会被视为“送契”，由于缺乏法庭令的保障，银行批出按揭更加困难。
但如果庭外和解后，不以“送契”形式转让物业，而是以“买卖”方式进行，则有望解决业权问题。不过要注意，过往坊间物业“转名”或“甩名”以“买卖”方式进行时，双方未必有实际金额过手；离婚则必须“揸正嚟做”，涉及物业以“买卖”方式转让时，必须有实质金额过账。
法官判双方换楼 按揭贷款限制多
除上述真人真事外，离婚可以涉及更复杂的物业分配。例如夫妻各有一层楼，丈夫所持的是大屋，妻子所持的是细屋，法庭或考虑到离婚后子女归妻子照顾，妻子应持有大屋权益，所以判双方互换物业。
要留意，如果是以互换物业形式申请按揭，以往贷款额只能以两层楼的差价去计算贷款额，难借得多。例如大屋楼价为1,000万港元，另一层细楼楼价为600万港元，便只能以400万港元去计算按揭成数。近期愿意做交换物业按揭的银行也已绝迹。
私下解决分身家 保障物业权益
由此可见，从离婚、分身家、法院审判阶段，到正式分配，按揭会出现种种伏位，就算成功争得物业，但按揭出问题，影响物业价值，可谓前功尽废。故此如果真的执意离婚，尽量私下解决资产分配，不要升级至法庭层面。
若果理智战胜情感，议定了业权的分配，例如计划离婚后，物业由女方接收，可以在离婚前把物业以“买卖”方式“转名”给女方。如该物业巿价为800万港元，余下200万港元按揭贷款，即净值600万港元。如议定业权以各人一半平分的话，即男方应取回300万港元。签订买卖合约后，女方可以向银行申请6成按揭，借取480万港元，当清还原按揭的200万港元后剩下280万港元，女方补上20万港元，把这两笔共300万港元的资金交给男方，便可完成有关业权转移的责任。
最后温提，假如夫妇双方都持有物业，并私下处理物业转让，如果是在正式离婚后才处理，受惠一方需要付15%印花税，故此最好在离婚前办理。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
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