【星之谷】英国发展商左手交右手悭税 一手楼按揭易“炒车”
香港人买英国楼已成潮流，而且大部分人都会申请按揭，据统计每10个人，便有7个人会做。当地新楼申请按揭并不困难，只要入息过关，经纪都会拍心口保证银行必批75%按揭。但原来英国一手楼市场存在港人不常遇见的“另类业权问题”，有机会令按揭触礁。
卖家不是发展商 买家难申按揭
如果是新楼，或者卖家是发展商，常识告诉我们这些一手楼不应该存在上手买家，但原来复杂的商业世界下，这种情况仍有机会发生。发展商为方便报销税项，会先把物业低价由母公司卖给子公司或中介公司，然后中介公司再以市价出售。在这种情况下，由于发展商已经将新楼转手给中介公司，该新楼理论上不属于一手楼，这个时候因为新买家不属于直接向发展商购买单位，故此新买家难以获批按揭。原因是有关交易属合同转让（Sub-sales Contract），而非直接合同（Direct Contract），忧心业权易惹争拗，当地银行遂却步。
很多时候，发展商卖货尾时，会向经纪说明某些单位必须是现金支付（Cash Buy）、不接受按揭，正正是这个原因。
向经纪要求厘清 物业终极业权
购买单位采用现金支付一般都有额外折扣，吸引不少买家争相入货，认为之后要食回头草申请按揭时，索性直接放弃优惠罢了。但他们并不知道因应上述业权问题，最终不止赔了折扣优惠予发展商，更甚是赔本都难以申请按揭。
那么，如何防止踩中这个按揭陷阱？是否签署英国临约（Booking Form）时看清楚卖家名字便没有问题？其实英国临约内，卖家姓名未必会注明是中介公司，可能仍是以发展商名义订立。不过，到签署正式合约（Exchange Contract）时，如果采用中介公司，正约清楚注明中介公司名字，但已经为时已晚，未能申请按揭之余，更可能因现金不足而被迫取消交易，因而损失细订。
故此，在签临约前，若有申请按揭打算，需要向经纪厘清该一手物业卖家是发展商，还是已转手的中介公司。
英国土地注册处 难以反映问题
在英国土地注册处（HM Land Registry）能否预先查到有关业权资料？理论上可以，但需要待物业完成交易，有关资料才会注入土地注册处；但因为物业是由母公司‘程序上’卖给子公司或中介公司，物业并不需要正式完成交易及注入土地注册处亦可以转手卖出。直至新买家律师跟银行交接时出示合同，届时银行会因为合同问题而不批出按揭，那时候才获悉已无补于事。
不过英国楼准买家也无须过分忧虑，一般发展商其后知道客人需要申请按揭的话，会将中介公司所持物业转回至发展商发出的直接合同（Direct Contract），让买家顺利申请按揭。惟一旦签署了一份正式合约，发展商是否愿意转回协助申请按揭，完全是视乎其意愿；如果是中小型发展商，也有多个原因未必愿意帮忙。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
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