【星之谷】击破英国买楼痛点 一招“按揭预批” 心仪物业即扑锤
不少港人近月筹备移居英国，事前纷纷都在当地买楼置业，惟比起拣选心仪物业，向当地银行申请按揭才是最头痛一环，不过有一招港人本地买楼常用的招数，原来可以将这个痛点瞬间击破。
根据业内人士统计，就算英国楼价总额远较香港平，7成港人买英国楼都需要申请按揭。而实际步骤上，一般都是透过当地银行申请，香港银行甚少会越洋承办，就算有都会转介至海外分行，申请人都是和当地分行职员联络。
正正是因为不熟悉英国按揭情况，港人就算选中心仪物业，不时会因为担心获批贷款的不确定性而犹豫，未能马上“扑槌”，笋盘很多时就拱手让人。
一封“AIP”信件 纵横英国楼市
其实英国不少银行跟香港一样都有提供“预批”服务，准买家可以先申请，成功的话银行会批出一封称为“Approval In Principle”（AIP）信件。有了这封信件后，心仪单位便能自动获得按揭贷款，不需要再重新批核，令准买家放心得多。
所需文件方面，跟正式申请英国当地银行按揭一样，“预批”需要提供入息证明，包括3个月粮单、银行月结单、税单等。交齐文件后，一般批核时间为2至3星期，批出了AIP后，有效期一般为3个月，期间买楼毋须重批按揭，加快整个流程。
要留意，不是每间银行都有“预批”服务，但只要其中一间银行批出，就算按揭条款及方便程度不是最心仪，但有后备方案总比无险可守好，最终都是让自己安心买楼；当然准业主亦可以继续申请其他银行，货比三家。
有效期约3个月 按揭上限75%
准业主或会问，申请“预批”不需要预先提供意向物业的地址，如何厘定贷款金额？银行基本上是根据申请人入息去批核按揭——程序是申请人先给银行一个楼价预算，银行再根据其入息批出一个按揭成数，上限是7成半。
举例，假设申请人意向楼价是200万港元，获批按揭贷款为150万港元（7成半按揭），最终心仪住宅仅150万港元，即低于“预批”时的意向楼价，最终批出按揭亦只能是112.5万港元（7成半按揭），不能攞尽最初批出的150万港元贷款额。
但如果最终心仪住宅为300万港元，高于“预批”时意向楼价，又想借尽7成半的话（225万港元），可能需要求银行重新根据入息再计算能否调高贷款额。
由于“预批”有效期仅3个月，而楼花在收楼前半年才能申请按揭，故此这招只适用于现楼或接近收楼的楼花。远期楼花的话，就算有AIP，都不能马上申请按揭；到接近收楼时，AIP又可能因过期而失效，需要重新申请。
不过就算如此，笔者认为准业主都不妨向银行申请“预批”，除了可以率先了解英国当地银行是否愿意承办按揭，减少购买海外物业风险，也可以大概知道自己入息Profile，增加置业信心。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
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