恒大物业（6666）今招股　孖展仅录足额认购　五千元入场抽唔抽？

中国恒大 （3333） 分拆旗下物管业务恒大物业（6666），今早公布招股价范围，每股发售价介乎8.5至9.75港元，一手500股入场费4,924元。与同业比较，恒大物业估值未算是全行最高，而预测市盈率亦偏向行业平均的中低位。

专家认为，如果要保留资金抽蓝月亮和京东健康，或可选择不参与是次新股认购；若作短线操作，可以利用现金抽；若然想长线投资，便可选择孖展认购，博取获分更多手数。

恒大物业今日起至本周四招股，集团计划全球发行16.21亿股，新旧股各半，其中10%在港发售，集资最多约158亿元。每股发行价介乎8.5至9.75港元，一手500股，入场费4,924元，预计于下周三、12月2日挂牌。

综合市场孖展数据，首日最少录得27亿元孖展认购，以公开集资额15.8亿元计算，已录得足额认购。其中，辉立借出10亿元孖展；富途借出7亿元；耀才借出2亿元。

根据招股书显示，恒大物业2017财年至2019财年总收入分别为43.99亿元（人民币，下同）、59.03亿元及73.33亿元，复合年增长率为29.1%；同期纯利分别为1.07亿元、2.39亿元及9.31亿元，复合年增长率高达195.5%，位列行业第一。

市值达1054亿　位列同业第二

恒大物业于是次全球发售完成后，已发行的总股本达108.1亿股，以每股最高发售价9.75元计算，估计上市后市值高达1,054亿元。比较同业市值，碧桂园服务（6098）市值为1,281.7亿元；雅生活服务（3319）市值457.3亿元；融创服务（1516）市值384亿元。由此可见，恒大物业上市后将会是物管股龙头之一。

市盈率方面，恒大物业2021年的预测市盈率为20.5倍至23.5倍，较早前农银国际给予的33.4倍至43.8倍为低。而目前物管股龙头的2020年预测市盈率为22.1倍至48.9倍，而2021年的预测市盈率为16.7倍至31.7倍。

派息比率不低于25%　较行业龙头偏低

派息政策方面，恒大物业执行董事兼副总经理王震表示，今年度开始采纳年度股息派发比率，将不少于各财政年度产生的可供分派年度净利润的25%。参考同业的派息比率，碧桂园服务2019年财年派息比率为24%；雅生活服务为48.9%；永升生活服务（1995）为29.4%；新城悦服务（1755）为52.9%。

在恒大物业招股之前，母公司中国恒大亦公布恒大地产与战略投资者的最新情况。在恒大地产1,300亿元战略投资者中，1,257亿元战略投资者已签订补充协议转为普通股，剩余43亿元权益战略投资者的本金已由集团现金支付后回购。

温杰料恒大债务问题得以解决　未对新股有影响

光大新鸿基财富策略师温杰指，相比其他物管股，恒大物业的业务较为多元，包括住宅、商业、甚至是主题乐园及特色小镇的物业管理业务。他认为恒大物业增长比较快，加上今次有21名基石投资者，算是“畀面派对”。另外，由于本来市场给予恒大物业估值达,1200亿至1,600亿元的估值，而目前的估值大约仅1,000亿元，相对便宜。

不过他认为恒大物业有三大隐忧，第一物管股板块气氛差；其次是同业相对有迹可寻，能够作技术分析；最后是有机会踫上其他新股如京东健康、蓝月亮，投资者或筛选不参与恒大物业。

对于中国恒大早前爆出债务问题，温杰坦言市场已预期问题得以解决，相信事件对恒大物业影响不大。

至于独立股评人聂振邦则认为，是次恒大物业定价较市场预期低，反映公司避免在物管气氛淡静下定价过于进取。他提到，是次全球发售逾16亿股，当中新旧各占一半，而恒大物业将不会收到旧股套现所得资金，该笔资金将由控股股东、即中国恒大获取。

不过他认为出售旧股不会是影响恒大物业短线股价的主要因素，当恒大物业上市时，主要看物管行业的气氛。他认为，如果投资者有意作短线操作，不妨以现金抽新股；但若为求取货作长线投资，或要以孖展认购。

上市前投资者认购价仅折让8.3%

聂振邦坦言，恒大物业的基本面不俗，纯利率达25%，较同业为高，而且纯利增长速度高，去年全年纯利达9亿元以上，而今年上半年纯利已增至11亿元，高于去年全年。即使下半年表现未及上半年，料全年纯利仍可达15亿至16亿元。

他更提出一个相对利好股价的因素，恒大物业除了有21名基石投资者外，更有14名上市前投资者的买入价为8.375元，较招股价中位数9.13元仅8.3%折让，相对较少。他明言，上市前投资者以较低折让认购新股，较大机会有不俗的升幅。